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房地产经营与开发毕业论文 目 录 前 言 1 第1章 绪论 2 1.1土地估价的目的 2 1.2本文研究的意义 2 第2章 我国现阶段土地估价行业发展现状 4 2.1 总述 4 2.2 房地产估价行业存在的问题 4 2.2.1房地产估价机构数量多规模小 4 2.2.2估价需求缺乏主动性 5 2.2.3专业服务与估价收费不匹配 5 2.2.4 商业贿赂之风没有得到有效遏制 6 2.2.5估价机构间业务竞争无序 6 第3章 德州市华鲁三号工业用地估价结果报告 9 3.1总述 9 3.1.1估价项目名称 9 3.1.2估价目的 9 3.1.3估价依据 9 3.1.4估价基准日 10 3.1.5估价日期 10 3.1.6地价定义 10 3.1.7估价结果 11 3.2估价对象描述及地价影响因素分析 13 3.2.1估价对象描述 13 3.2.2地价影响因素 13 3.3土地估价 19 3.3.1估价原则 19 3.3.2地价的确定及结果 20 3.3.3需要特殊说明的事项 21 第4章 德州市华鲁三号工业用地估价技术报告 22 4.1总述 22 4.1.1估价项目名称 22 4.1.2估价目的 22 4.1.3估价依据 22 4.1.4估价基准日 23 4.1.5估价日期 23 4.1.6地价定义 23 4.1.7估价结果 24 4.1.8需要特殊说明的事项 24 4.2估价对象描述及地价影响因素分析 26 4.2.1估价对象描述 26 4.2.2地价影响因素 27 4.3土地估价 32 4.3.1估价原则 32 4.3.2估价方法和过程 33 4.3.3地价的确定及估价结果 38 第5章 对我国未来估价行业发展的可行性建议 40 5.1完善估价法律制度和规范估价市场 40 5.2建立估价行业自律准则及估价行业问责制 40 5.3进一步加强责任感管理力度 41 5.4建立健全行业协作共同监管体制 42 结 论 43 致 谢 44 参考文献 45 附件 46 附表1 46 附表2 49 附表3 50 附图1 53 附图2 54 前 言 房地产估价作为一项社会经济活动古已有之，而真正作为一个社会经济部门或者说一个行业在我国的出现，则是近二十年的事情。改革开放后随着生产要素市场的建立，房地产的交易逐渐显现并日趋频繁，迫切需要对市场价格进行评估，以便为交易和国家税费征收提供依据。 随着国有土地使用权制度的改革，催生了土地估价师和土地估价机构的产生；隶属建设部系统的房地产估价师也随之出现。并且分别建立了土地估价师与房地产估价师的考试与注册制度，以及土地估价机构与房地产估价机构的资质审批制度。尽管土地估价与房地产估价的原理与方法没有不同，但由于分属不同系统，因而具有了不同的估价规范和不同的估价报告使用目的。 房地产估价作为一门融科学与艺术为一体的行业，伴随着房地产业的发展而不断发展。然而由于中国特色的部门依附，房地产估价与土地估价却屡屡出现形式上的分异，给估价行业和估计人员带来极大的不便，也为行业的发展带来了困扰。因此，本论文针对我国估价行业出现的问题，提出自己认为的可行性建议。 本论文的编写引用借鉴了很多相关的研究成果和教材。但由于本人水平有限，论文中定有许多不足之处，恳请老师们批评指正。 第1章 绪论 1.1土地估价的目的 在资产评估行业中，土地估价已被国家设置为六大资产评估专业之一，越来越被人们所重视，越来越影响人们的社会经济活动。 从人类历史看，我们不难发现：人类历代战争绝大部分都缘于领土或土地资源的争夺。拥有了土地，就拥有了生存的基本保障，也就拥有了相应的社会地位。 在市场经济高速发展的今天，人们对土地资源的需求欲望更为强烈。人们进行建设、谋求发展，除了要有足够的资金、技术、人员等生产要素以外，更重要的是离不开最基本的生产要素——土地，以之作为经营和发展的基础。同时，随着市场经济的发展，人们的投资理念也在不断地转变，国家、集体、单位、个人之间的土地资产与土地资产、土地资产与资金之间也在不断地进行转换或置换。人们不论希望出售、转换还是购买土地，面临的一个重要的问题就是希望知道土地的价格，也就是土地估价问题。 估价目的是委托人为什么要进行房地产 (土地)评估的原因，是为了满足何种涉及房地产的经济活动或何种政府行为、民事行为的需要。例如，银行需对抵押人提供的一宗房地产进行估价，而且该房地产的土地是划拨取得，此时银行要了解的是：当因为抵押人所担保的债权不能按时清偿时，银行能够通过变卖抵押房地产获得的最大价值是多少，因此在“抵押评估”的目的下对该房地产进行估价时，就要向估价委托人(银行)说明，在处分该抵押房地产时将要向国家交付多少土地使用权出让金。或者换句话说，该房地产在“抵押评估”的目的下所估算的房地产价格的内涵中应该扣除