个人理财住房规划课件.ppt

单元二 住房规划;;(3)能运用目前我国(自用)住房货款的主要种类及操作方式进行住房规划，能运用筹资理论进行购房筹资规划，能运用相关理论进行出租房和出售房决策。 ;单元二 住房规划;房产预售 1954年12月，霍英东拿出自己的120万港元，另向银行货款160万港元，在香港铜锣湾买下了他的第一幢大厦，并创办了“立信建筑置业有限公司”。 ;单元二 住房规划;这对于房地产商人来说，好处有哪些？ 对于购买房产的人来说，好处有哪些？;他当上了香港房地产建筑商会会长，会内有会员300名，拥有香港70%的建筑生意。所以有人把霍英东称为香港的“土地爷”!;单元二 住房规划;;;单元二 住房规划;住宅四周有一二千平方米的草地，屋后的山上还有较大面积的山林。新房售价每幢在20万美元左右，旧房售价则为十几万美元，比较便宜。由于地处树林茂密的乡间，生态环境宜人。特别是沿着小河建的住宅，背山面水，风景更为优美。由住宅驾车上高速公路一般只需几分钟，交通也方便。以上几个条件，使得许多居民愿意住乡村住宅。 ;;讨论： 1.买房应具备哪些条件? 2.买什么样的房? 3.如何买房?; 怎样在目前众多的房地产项目中挑选到适合自己的房子呢? 该如何进行家庭居住规划呢? 是买房，租房，换房，还是建房? ;根据专家的建议，住房规划要根据自己的经济实力、居住年限、生活方式以及未来房价的走势，甚至有时还要根据结婚成家时对方的态度来制定。 ;一、住房规划的意义 住房规划包括买房、租房、换房、建房、卖房的规划，规划是否得当会影响资产负债状况和现金流量的方向。;;家庭住房规划不当可能导致以下结果:; 而合理的住房规划;在某市机关工作的李帅男和在外企工作的张美女打算结婚，两人对于如何购置新房产生了矛盾。;; 讨论:请对案例中的李帅男和张美女关于买房和租房的争论进行分析，打算成家的年轻人应该买房还是租房? 1.买房的好处: 2.租房的好处: ;;二、购房和租房决策;租房与购房何者更加划算，牵涉到拥有自己房产的心理效用与对未来房价的预期。 购房者可期待房地产增值的利益 租房者只能期待房东不要随时涨房租 ; 适合租房的人群有哪些？ （1）刚刚踏入社会的年轻人。 （2）工作地点与生活范围不固定者。 （3）储蓄不多的家庭。 （4）不急需买房且不清楚房价走势者。; 租房和购房的比较分析 （1）年成本法； （2）净现值法。 ; (一)年成本法;;请计算:;王先生租房与购房的成本分析如下(假设押金与首付款的机会成本是一年的存款利率3%)。 租房年成本: 3000 x 12 +3000 x 3 x 3 % = 36270(元) 购房年成本: 30万元x3% +50 x6% =39000(元) 看起来租房比购房年成本低2 730元，或每月227. 5元，租房比较划算。;租购房决策影响因素 房价成长率：房价成长率越高，购房越划算 房租成长率：房租成长率越高，购房越划算 居住年数：居住时间越长，购房越划算 利率水平：利率水平越高，租房越划算 房屋的持有成本：房屋持有成本越高，租房 越划算 租房押金：押金水平越高，购房越划算; 还要考虑的因素有哪些？;(2)房价升值潜力。 若房价未来看涨，那么即使目前算起来购房的年居住成本稍高，未来出售房屋的资本利得也足以弥补居住期间的成本差异。 ;以上例而言，租房年居住成本率= 3. 6万元:80万元=4.5%, 购房年居住成本率= 3. 9万元:80万元=4. 875 %， 差距0. 375 %。若计划住5年，0. 375 % x 5 =1. 875 % 只要房价可能在5年内涨2%以上，购房仍然比较划算。 因此租房与购房究竟何者划算，当事人对未来房价涨跌的主观判断仍是决定因素。 ; (3)利率的高低。 利率愈低，购房的年成本愈低，购房就会愈划算。如果预期房贷利率进一步降低，而房租保持不变，则租房与购房的居住成本的差异会逐渐降低，可以考虑通过购房满足居住需求。; (二)净现值法;请计算:;(1)计算租房的净现金流量现值。 由于房租每年30万元，王先生租房5年，以存款利率6%为机会成本的计算依据。 所以按照净现值法计算可得出租房净现金流量现值为: ;P=年金30万元×标准年金现值系数(n=5,i=6%) =30x (P ×A,6% ,5)=30×4. 212 4 =126. 37(万元) ; (2)购房净现金流量现值。; 购房净现金流量现值=5年后售房净所得的现值-购房现值 = 747. 26 － 800=-52. 74(万元)