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常州市国有土地上房屋征收与补偿评估技术细则 （征求意见稿） 第一章 总 则 第一条 根据《中华人民共和国城市房地产管理法》、国务院《国有土地上房屋征收与补偿条例》《房地产估价规范》《》、国有土地上房屋征收与补偿条例《常州市国有土地上房屋征收与补偿暂行办法》应当 第二章 住宅房评估 第十四条 成套住宅的评估价格测算的技术路线为： 1．确定评估基准。一般应在征收项目范围内设定标准房屋作为评估基准。“标准房屋”的限制设定条件参见附件一。 2．测算基准价格。采用比较法评估出“标准房屋”的基准价格，基准价格按比较价格的算术平均值确定。测算基准价格的可比实例的选择条件参见附件二。其计算公式为： 标准房屋比较价格 = 可比实例价格 ×××× 标准房屋基准价格= （n为可比实例数，n≥3） 标准房屋基准价格应是房屋位于标准层（楼层调整系数100%）的价格。 —交易情况修正系数，由于采用买卖的正常交易实例为可比实例，因此该系数取100。 —市场状况调整系数，该系数可根据房产管理部门提供的房地产交易价格信息确定。 —实物状况调整系数，为可比实例调整为标准房屋的实物状况调整系数，该系数确定参见附件三。 —区位状况调整系数，为可比实例调整为标准房屋的区位状况调整系数，该系数确定参见附件三。 3．确定评估价格。各被征收房屋分别与“标准房屋”进行实物状况、区位状况比较，按比较法原理调整基准价格得出各被征收房屋的评估价格。 其计算公式为： 被征收房屋评估价格 = 标准房屋基准价格 × × ×F Ki31─实物状况调整系数，为标准房屋调整为被征收房屋的实物状况调整系数，该系数确定参见附件三。 Ki32—区位状况调整系数，为标准房屋调整为被征收房屋的区位状况调整系数，该系数确定参见附件三。 F—楼层调整系数，按首次买卖或房改优惠购房时所对应的楼层系数进行调整或按附件三中成套房楼层系数表确定。 成套住宅的评估价不低于同地段、同位置、同成新、同结构等级的非成套住宅的评估价。 第十五条 非成套住宅的评估价格测算的技术路线为： 1．确定评估基准。一般应在征收项目范围内设定标准房屋作为评估基准。“标准房屋”的限制设定条件参见附件一。 2．测算基准价格。采用比较法评估出“标准房屋”的基准价格，基准价格按比较价格的算术平均值确定。测算基准价格的可比实例的选择条件参见附件二。其计算公式为： 标准房屋比较价格 = 可比实例价格 ×××× 标准房屋基准价格= （n为可比实例数，n≥3） 标准房屋基准价格应是房屋位于标准层（楼层调整系数100%）的价格。 —交易情况修正系数，由于采用买卖的正常交易实例为可比实例，因此该系数取100。 —市场状况调整系数，该系数可根据房产管理部门提供的房地产交易价格信息确定。 —实物状况调整系数，为可比实例调整为标准房屋的实物状况调整系数，该系数确定参见附件三。 —区位状况调整系数，为可比实例调整为标准房屋的区位状况调整系数，该系数确定参见附件三。 3．确定评估价格。各被征收房屋分别与“标准房屋”进行实物状况、区位状况比较，按比较法原理调整基准价格得出各被征收房屋的评估价格。 其计算公式为： 被征收房屋评估价格 = 标准房屋基准价格 × × × Ki31─实物状况调整系数，为标准房屋调整为被征收房屋的实物状况调整系数，该系数确定参见附件三。 Ki32—区位状况调整系数，为标准房屋调整为被征收房屋的区位状况调整系数，该系数确定参见附件三。 ─非成套综合调整系数0.98。 第十六条 阁楼高度（指阁楼楼面与屋面之间的净空高度）低于2.2米部分的，按其水平投影面积乘以阁楼最高高度（高于2.2米的，2.2米以下部分以2.2米计算）与檐口高度的平均高度除以2.2米折算后的建筑面积乘以重置价的1.5倍进行补偿。 阁板与室内地坪净高低于2.6米的，以阁楼高度抵冲层高不足部分后计认阁楼高度。非一体建造、无法上人居住使用的阁楼、浮阁均不计算。 第三章 非住宅房评估 第十七条 非住宅中的营业用房的评估价格测算的技术路线为： 1.明确路线，确定评估基准。一般应在征收项目范围内设定标准房屋作为评估基准。“标准房屋”的限制设定条件参见附件一。 2．测算基准价格。营业用房的基准价格采用比较法、收益法评估出“标准房屋”的基准价格。 （1）采用比较法评估，应当选择与被征收房屋或土地的合法用途相同的可比案例，并综合比较房地产的成新、商业繁华程度、临街状况、房屋进深、结构、层高等因素，按照《房地产估价规范》的要求进行评估。 （2）采用收益法评估时,一般采用稳定、无限期收益情形测算，计算公式如下：V=a/r 其中V为标准房屋的基准价格，a为标准房屋年净收益，r为资本化率。 a一般采用客观年租金收益修正计算。客观年租金是指相同或类似地段，正常出租、