波隆城市花园营销方案.pptVIP

* 预判分析： ①2013年整体销售客户区域：是以本区域的消化为主，其中76%客户为榔梨本地和周边区域，地域性非常明显。 ②2014年区域客户转面域客户：随着本区域客户将逐步减少，2014年也将从区域型客户扩展至面域型客户，除了对本区域老客户深挖外，还需对外全面进行客户的拓展。 ③2014年目标客群来源：应深抓马王堆区域、干衫区域、长沙市区客户。目前马王堆菜市场、上海大众、磁悬浮列车建设的落定，给榔梨片区增加了升值潜力。伴随着交通问题的逐步解决，项目的推广应逐步开始对外进行宣传。 ④客户共性——有车一族：特点一：客户人群主要是有车族客户，（大分部是榔梨干衫区域客户，还有部分是市区、马王堆、高桥区域的客户）。特点二：地域性情节重，主要是榔梨周边及本区域客户；特点三：外来安居客户，主要是省内市县级与外省客户较多。 ⑤2014年营销活动分析：随着2014年77㎡户型的增加顺势推出“孝心房”团购活动，组织马王堆、干衫、市区等区域客户参与，以“让老人远离城市喧嚣，回归平静美好”为口径，增加面域客群的关注。2013年大部分客户都有是有车族，针对有车族的特性开展“免费领油卡”活动的形式吸引客户，增加面域客群的上访。 ⑥拆迁户客户仍是2014年成交主力： 2013年项目在本区域已形成了影响力，本区域客户大量选择够买本项目，住宅客户组成大部分是干衫区域的拆迁户为主，根据2013年的成交客户情况推导，2014年拆迁户客户需要267组，目前随着干衫区域拆迁户拆迁已接近尾声，2014年拆迁区域方向主要在花园、保家、干杉、空港等片区。（具体方案见拆迁户专案） ⑦2014年客户群分布四大类：一、老带新客户，2014年必须对项目老客户加大维护力度，节日短信问候，周末暖场活动，定期礼品免费领取，老带新方案升级等举措，提升老带新的力度。二是拆迁户客群，2014年因还有大约1100户拆迁户需购房，为了抓住这部分本地客户群，2014年需要深挖拆迁户，找到关键人，为拆迁户制定合理的优惠政策。三是马王堆客户 ，2014年年底马王堆市场将整体搬迁至黄兴镇，马王堆客户群是2014年重点挖掘的客户群，通过到访送油卡，行销派单，扫铺等方式促进这部分重点客户的来访和成交。四是外拓客户，2014年磁悬浮列车经过榔梨，2015年即将通车，通过线上发声结合线下活动和拓客，扩大长沙市区来访量，尤其重点跟进高铁南站和黄花机场工作人员和上海大众员工。 * 2014年目标：622套 拆迁户预计成交267套 2014年本地拆迁户摸底约1100户，按照拆迁户成交比例43% 片区本地原居民，再置业，再改善，为子女购房，按照本地客户成交比例 预计成交100套 在本地做生意的外地人，多集中在邵阳、益阳、浏阳等地区 预计成交50套 马王堆、高桥市场客户群 预计成交100套 星沙、长沙市区、高铁南站、黄花机场等外地其他客户群 目标成交105套 核心客户 重点客户 难点客户 难点客户 重点客户  经过对2013年客户群的整体分析和2014年客户群的预判，分析2014年成交客户到底如何分布： * （五）2014年营销执行 1、分阶段营销执行 波隆·城市花园2014年主要分为四个阶段 2014年波隆·城市花园营销策略——第一阶段 线上主题：大爱贺新春——波隆·城市花园新品加推 营销方式：集中开盘 推售房源：一期余货，大约100套 蓄客时间：2月15日-3月底 蓄卡方式：20000元办VIP卡，20000抵30000 蓄卡目标：100张，保底80张 开盘时间：3月底 销售目标：80套 蓄客说明：集中蓄客，同时项目一期推出余货继续对外销售 活动建议：线上炒作项目一期热销信息并释放新一批房源开始蓄客的信息 线下活动举办“3·8妇女节”“植树节”主题暖场活动，关爱女性。 渠道推广：以户外、候车亭、车身为主导，结合短信、网络推广、微博、微信、乡镇游车（加小喇叭） 2014年波隆·城市花园营销策略——第二阶段 推广主题：爱的加速度——2期产品与您有个约会 营销方式：集中开盘 推售房源： 二期新品的，4号栋和6号栋01户型，共271套 蓄客时间：4月中旬-6月底 蓄卡方式：20000元办VIP卡，20000元抵30000元优惠 蓄卡目标：309张（按1.5:1转化） 开盘时间：6月底 销售目标：206套 活动建议：线上结合大型公益活动和卖点、蓄客信息炒作项目 线下“波隆·城市花园老年人健康体检下乡”大型公益活动启动 渠道推广： 户外、候车亭、电台、车身，结合行销派单、短信、网络推广、微博、微信等 * 2014年波隆·城市花园营销策略——第三阶段 推广主题：爱让我们在一起——二期2批强蓄信息 营销方式：集中开盘 推售房源：共333套 蓄客时间：7月中旬-10月底 蓄卡方式