项目定位及策略资料.doc

第一部分 项目产品定位 一 项目定位…………………………………………………………………………………… 1、定位依据 2、定位 3、定位内涵 二 项目规划…………………………………………………………………………………… 1、总规划原则：充分利用优良的自然环境 2、总规划思路：“中间带两边” 3、总规划思想：艺术性建筑，度假性元素，合理性规划 4、一期规划定位：酒店式公寓、服务式公寓 5、二期规划特点：以经营物业为主 6、三期规划优势：住宅加少量别墅（TownhouseVilla） 第二部分 项目品质分级 一 地段价值分级…………………………………………………………………………… 1、汾湖度假区的中心位置 2、原生态湖泊—元荡（太阳湖） 3、长三角的金三角中心 4、交通便捷 5、旅游资源丰富 二 内部价值分级…………………………………………………………………………… 1、临湖面积大，风水宝地 2、配套完整 3、小户型，精装修 三 投资价值分级…………………………………………………………………………… 1、低总价，高回报率 2、专业的经营与管理 3、巨大的市场机遇 4、无限的升值空间 第三部分 项目营销策略 一 项目企划策略…………………………………………………………………………… 二 项目销售策略第一部分 项目产品定位 一 项目定位 1 定位依据 1．1 长三角的“金三角”中心 项目距离上海虹桥机场50公里，距苏州中央公园45公里，距杭州武林广场100公里。 1．2 交通便捷 A9沪苏浙段年底通车，汾湖出口离项目不到400米，到上海虹桥机场只需30分钟。 1．3 原生态湖泊—元荡（太阳湖） 元荡是拥有15平方公里的天然湖泊，几乎是西湖的3倍，而且水质清测； 被江苏省确定为无公害特种水产品养殖基地。特产元荡三鲜（大闸蟹、花白鲢、中华鳖）被中国绿色食品发展中心认证的A级绿色食品。 1．4 旅游资源丰富 项目距离周庄、同里 、大观园、朱家角等景点都在30分钟车程以内。 2 定位 根据以上定位依据，和长三角房地产市场的背景下，我门建议项目的定位： 月亮湾国际度假区 3 定位内涵 月亮湾国际度假区是集度假、娱乐、休闲、会务、养生、居住为一体的国际度假社区，类型包括酒店式公寓、服务式公寓、高层住宅、别墅（villa）、排屋（townhouse）、商业街及其他配套设施。 二 项目规划 1 总规划原则：充分利用优良的自然环境 本项目规划设计的基本出发点是，充分利用优良的自然环境，为住户提供优质的度假、休闲、居住环境、以及内容丰富、设施完善的保健、娱乐内容。要做到这些，我方将特别强调以下几个基本的原则：1、生态原则。结合中国风水的理念，充分利用自然水系，阳光，景观和空气。2、环保原则。充分利用自然因素，减少能源消耗和对原有环境的损害。3、以人为本原则。在现有条件下，使总体布局和单体建筑组最大限度的满足人们对度假、休闲、居住、保健和娱乐的要求。 2 总规划思路：“中间带两边” 根据项目定位和规划理念，项目的开发应遵循动静分开，由动入静的原则。整个度假社区应分三期规划，最终的社区形态为：有西向东，分别为经营性物业，酒店服务式公寓，高层住宅和别墅区。开发的逻辑应该是“中间带两边”，即“以中间酒店服务式公寓的开发带动两边经营物业和住宅的开发” 3 总规划思想：艺术性建筑，度假性元素，合理性规划 3．1 项目概况： 建筑风格：南欧度假风格 用地面积：131520M2 建筑面积：217010 M2 容积率：1.65 绿地率：67.5% 3．2 规划理念： 本项目总体划分为三期规划，一期为酒店式公寓，二期为经营性物业，三期为住宅加少量别墅。整个项目功能布局合理，合理组织交通，绿化，居住，商业，休闲，保健以及户外活动的关系，同时满足消防，安全等方面的需要。并且，总体建筑形式自然，富于变化，整个设计以弧形的建筑形态来表现出一种流动性的设计理念。 一期规划定位：酒店式公寓、服务式公寓 4．1 一期概况 建筑形态：酒店式公寓，服务式公寓 数量：830套 户型：以小户型为主 4．2 定位依据： 由于项目的所在地开发程度不大，周边的生活和商业配套都不成熟，所以项目的开发初期不适合一般住宅； 项目初期的人气不足，所以也不适合做经营性物业。 故我方建议一期的两栋楼定位为：6号楼为服务式公寓、7号楼为酒店式服务公寓。 4．3 配套设施： 由于项目周边的生活、商业设施非常欠缺，所以一期的开发必须拥有适量配套。我方建议加入以下几项配套设施： 商业步行街：在大门处开发商业步行街，一是增加了房产的可售面积，减少配