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关于厦门市房价理性研究摘要：厦门市的房价早已受到政府和消费者的密切关注。本文通过分析厦门市近年来与房价有关的图表数据，利用经济学原理，展望了未来厦门市房价保持波动上升、但增速放缓的发展趋势。并且分别从消费者和政府角度提出应对房价高位运行的可行策略。 关键词：厦门 刚性需求 涨价 预期 宏观调控 住房，从来都是关系到国计民生的一项重大课题。由于中国社会主义市场经济的深入，市场化、国际化程度都大大提高，中国房地产市场和房价的健康稳定受到了前所未有的挑战。厦门，作为全国首批实行对外开放的五个经济特区之一，其房地产市场发展及其房价的涨落受到了百姓与政府的强烈关注。 1、概况 厦门市地处亚热带地区，全年气候宜人，风景秀丽，环境整洁， 由于它极佳的人居环境，每年都吸引了大批外来人口定居。除了迁入定居常住的人口，它每年还面临着为数庞大的游人的蜂拥而入。当然，数量众多的农民工也是不可忽视的。并且，这一人口增长状况还将会在一个较长的时期内持续下去。因此，本地常住居民、大量的迁入人口，再加上短期流动人口，导致住房刚性需求激增。厦门市目前已经拥有约353万人的人口（2010年）。 另一方面，大量的房地产商看到了厦门的地区优势和市场优势，纷纷来厦投资房地产。而厦门毕竟主体为岛，地域狭小，土地资源匮乏。厦门市人均土地面积仅为0.14亩，仅为福建省平均水平的四分之一。相较于庞大的人口，这点土地更凸显出厦门市土地资源的稀缺性。 综上所述，屈指可数的房源，加上人口的大量涌入，终形成了如今厦门地少人多的局面。资源的稀缺性与人类欲望的无穷性使得住房市场更加紧张、房价的起伏更加风云莫测。 2、房价近年情况与走势 众所周知，我们可以把房子与土地看作是互补商品。厦门市地价曲线与房价曲线随时间推移共同呈现出上涨的趋势。它表明厦门市土地的价格的上涨在一定程度上推动其互补商品房屋价格的价格增长，在互补商品中，某商品价格增长，其互补商品的价格也将上涨。 不断膨胀的人口数量决定了对住房的需求还会继续上升。而总体上有限的住房供给资源却在下降，导致了供给量的下降。根据供需定理，将该变动反映到供需曲线之中，应为数量减少的可能。 另外，厦门市岛内房价远远高于岛外房价。据统计，2010年7月，岛内的均价超过了岛外的一倍多，但岛外房价的涨速超过了岛内。 究其原因，厦门人口密集处主要在岛内，如思明区、湖里区等。而同安区等岛外地段，住房需求相对较小，住房紧张程度较弱，房价及其涨幅因此相对较低。高位运行的房价导致了交易量的萎缩。 观察易知，目前需求的不断增加，还有住房供给的逐渐减少，才是根本上成推动厦门市房价逐步上涨的罪魁祸首。 3、房价的未来情况和走势预测 从长期来看，房价预期面临多种因素的制约和影响，具有极强的不可预见性。以下列举了一些主要因素： 1. 住房的供需影响房价。显然厦门的住房供给水平相对不高，需求却仍不断膨胀，所以房价还可能上涨。 2. 土地供给会影响房价。土地供给即为可利用的土地数量。土地供给数量的限制也是不可忽视的。 3. 经济发展水平影响房价。随经济发展，厦门市城市化进程加快，旧城改造加速，形成了对住房市场的巨大需求。 4. 消费者的投资与投机行为影响房价。 5. 房地产博弈机制影响房价。 总之，未来的厦门房价仍然会波动上涨，但增速会逐渐放缓。 4、策略 针对厦门房价高居不下的现状与未来波动上涨的可能，我们可以提出如下对策。 4.1政府方面： （1）厦门市政府应当完善市场法律体系，在法律制度上使得房地产市场更加健康有序，房价的涨落更加合理。 （2）完善保障性租赁房制度，保证低收入居民的最基本住房需求。 （3）实行差别化的土地政策。可以对低价商品房和非高档住宅的土地供应实行鼓励性政策。同时在土地供应总量上仍增加，通过“土地放水”来抑制房价。 （4）政府可以在房产税上下功夫。房产税的作用在于增加地方财政收入和降低房价上涨预期。根据激励原理，对公共政策的制定者来说，某项规则的制定或者改变会产生激励作用，而人们会对激励作出相应的反应。房产税可以说是降低上涨预期的工具之一，应当善于它。 4.2消费者方面： 消费者应当保持理性，关注房价动态，冷静客观地分析当前房地产形势，结合当前厦门市政府政策，谨慎购房。 另一方面，政府的干预只能是有限的。根据贸易互利原则，我们便不能够简简单单地否定了市场的作用而过度地进行政府干预。反而，我们应当要促进贸易的发展，而政府只能有限地干预。毕竟市场经济仍为组织经济活动最有效的形式。另外，自由市场具有政府对商品或劳务的生产要素如何应用极少政府干预的特点。而房地产市场属于自由市场的要素市场。 因此，我们要善于利用市场这只“看不见的手”，通