房地产调控相关因素研究.docVIP

房地产调控相关因素研究近期，国家发改委、住建部等政府部门或金融监管机构，相继重申严格执行住房差别化信贷、限购及相关税收政策措施，巩固调控成果。 自2010年4月以来的这一轮房地产调控，从“坚决遏制住房价过快上涨”、“坚持调控方向不动摇、调控力度不放松”，到今年5月“稳定和严格实施房地产市场调控政策”，基调转变的背景与经济下行风险加大，在保增长的现实需要下，二季度以来，开发商、居民预期及市场表现都已发生明显变化。 过去10年中，当市场参与者预期到房地产调控将开始放松时，投资者便在价格反弹前进场。这已经成为市场一个普遍的预期。这种状况正是多年来房地产市场与政府政策博弈的延续，亦是多年来房地产市场调控屡次未果、房价与居民收入越来 越背离的原因。自2003年以来，几乎每一年中央政府都会出台一些打压楼市的政策，但往往因为各种原因无果而终。近10年来，中国居民便产生了一种强烈的心理预期，就是房价只会升而不会跌，而地方政府每每在重要关头时都不能坚持住调控政策，则使这种心理预期变得愈来愈强。 房地产某种程度上被设计为中国地方政府融资的制度安排，地产商负责将家庭的储蓄和银行杠杆不断转化为地方政府收入来支撑投资的繁荣。 过去一年多，中央政府执行了“史无前例”的调控政策，核心是从需求端通过限购来冷却地产，但是这种调控并未导致房价的崩溃，这是因为政策一直暗中接济地产商的资金链。比如去年是影子银行体系支持了开发商，大量贸易链贷款暗中的流向也是地产，甚至有一些地方暗中压银行支持地产商，具体方式是要银行提供资金给一些政府性实体，关键时候收购一些开发商的库存。总体来讲，地产商“以价换量”进行得并不顺畅，宁愿扛着也不降价。但是销量却出现了“硬着陆”。这意味着房地产商处于高杠杆状态，难以借入更多的钱。众所周知，只有地产商的债务转化为房地产投资，最终才会变成地方政府的收入，销量“硬着陆”直接引致地方政府收入存在问题。 随着宏观层对于房地产调控的松口，房屋销售数据5月开始明显反弹，这是长时间限购所积累的刚需存量释放的结果。而这其中可能还有相当多的“伪刚需”。 为何中国人一直急于买房，不管他们口袋里的钱有多少？简单来说，就是怕楼价上升，今天不买，将来就更买不起。 在一个买方和卖方（地方政府＋开发商）力量完全不平衡的市场中，过去10年中，卖方一次又一次地制造“只涨不跌”的恐慌，如此虚假而扭曲的“刚需”形成。很多人往往被狠狠宰了一刀，回头还得感叹自己当时的“明智和幸运”。 所以讲中央政府的限购政策虽属无奈，或也可以某种程度上理解为对消费者的一种保护。但为了短线的增长目标，有关部门可能会又一次开始默许自己的政策底线不断被地方所突破。 但在笔者看来，即便这种短线政策开始起到了一些作用，但这一次持续的时间和上涨的力度可能会远远差于过去十年中的任何一次。 原因很简单：在中国，如果将“诸侯”(地方政府和国有经济部门)锁在笼子里，地产就去了“势”。 未来5—10年，中国将面临人口红利的窗口关闭和制度红利的衰竭，经济增长的潜在中枢下移，投资和储蓄结构或会发生深刻变化，引致过剩储蓄或会消失和经常账顺差或被抹平；而美国“服务业可贸易水平”的经济再平衡战略深化，将导致可能出现越来越明确的长期回报率回升的预期，1998年以来的经常账逆差恶化的状况或被大幅修正，债务的前景因此而可能变得可持续。 同时，利率市场化的推进正快速压缩着银行的息差空间，随着银行股价向净值靠拢，银行将逐步丧失外延式资本扩张的能力，信贷增速和货币乘数中枢都将显著下移。 过去10年中，中国的货币增速是18%，未来5年下落至名义经济增长之下是大概率事件。那靠什么来支撑高价位的地产存量呢？ 笔者估计，随着这一轮释放结束，交易量又会重新下落至低点，说到底，支持房价的不是涨价预期，而是居民购买力。而崩盘却取决于上涨预期落空而转向绝望。 （作者单位：中国人民解放军73846部队） 1