房地产金融住宅融资体系国际经验及启示.docVIP

房地产金融住宅融资体系国际经验及启示摘要:根据自身不同的状况，各国均有不尽相同的房地产金融体系。在我国，住宅金融体系的发展方向是独立、专业和广泛的参与。这其中，商业银行和金融支持都是相当重要的。 关键词:住宅融资 担保 房地产 一、住宅金融体系演化的一般规律 各国的房地产金融模式，与它们自身的政治体系、经济状况、文化传统等息息相关，但总体上，还是有其规律性，这种隐藏的规律性对我国房地产金融行业有相当的参考意义。 (一)住房金融演化的规律 基本所有国家，其住宅市场都经过了一个从解决基本的住房需求，到增加人均面积，再提高住宅质量，推进改善性住房的过程。 金融政策方面，也经历了三个阶段。第一阶段，政府直接插手住房的开发和经营，这个阶段以解决基本需求为主，多数是公房；第二阶段，政府逐渐淡化开发经营，而是着手影响住宅金融市场，建设比较完备的住宅金融体系；第三阶段，则是以宏观调控为主，保证金融系统的稳定。 (二)我国现阶段的定位 目前，我国的住宅产业仍处于第二阶段，后续需要稳健的政策支持。由于我国人口远超上述国家，因此将会在第二阶段停留更长的时间，可能长达数十年。这个阶段中，金融政策需要能够持续保障住宅建设的稳定，以及居民拥有足够的支付能力。 第二阶段，住房金融的主要目的是提升住房的开发和消费能力。在这个阶段，发达国家一般会停留20年或以上，期间政府采取积极的金融政策。以美国为例，在60～70年代初，美国全国范围内展开大规模的都市更新计划和拆迁工作。这个过程中，由于安置能力小于拆迁能力，引发了许多问题。之后，政府颁布了系列法令促进房地产金融的发展。 二、我国的住宅金融 (一)住宅金融体系的共同特点 在其它国家已经成熟的住宅金融体系中，负责协调整个住宅金融业务的，一般都是独立的非营利性政府机构。这个机构专门负责向住宅经营者和相关银行提供便利和资金，协调各方分工协作。 在发达国家和转轨期国家，他们具有多元化的住宅融资体制，其住房融资机构也更为专业，政府在主要使用福利性金融体系，对其提供支持。多数国家具备专业的住房储蓄机构，这种机构比一般的机构效率更高。 发达国家中，众多机构参与分工的融资体系，同时具备了风险防范的作用。采纳更多机构，使用多种金融工具，以有效低分散风险。 (二)我国住宅金融体系的现状 目前，国内住宅金融的支持机构仍然显得单一，没有专业化的融资机构，而是从住房公积金和商业银行获取支持。在这个方面，缺乏相应的政策。因此，我国的房地产金融体系，依然处于第二阶段的初期，尚在探索阶段。 (三)我国住宅金融的发展 在我国，目前还没有专业的住宅金融机构，其职责和地位幽商业性金融机构占据。作为市场主体，商业性金融机构不能长期承担这项责任。同时，住房公积金制度倾向于福利性，也没有充分发挥作用。因此，逐步设立专业机构，并改进公积金制度，是必然的选择。 三、住宅融资的国际现状 在房地产金融方面，多数发达国家已经完成了三个发展阶段。各国国情都有不同，但其研究他们住宅融资的现状，可以作为我国进行政策调整的参考。 (一)资金 典型的市场经济国家，政府在资金的筹集和担保上具备积极的作用。此外，在房贷政策上，各国政府也有许多的鼓励性措施。在美国，有专业的保险和担保公司为住宅金融提供服务，德国和法国都由政府出面，实施了具备杠杆功能的政策。对于购房者，欧洲许多国家都有不同程度的鼓励和补偿措施。 (二)对中低收入者的保障性支持 明晰中低收入者的界限，以及融资的限制，这是国际普遍的经验。根据发达国家的发展经历看，在解决中低收入者住房时，福利制度是非常重要的一环。同时在实际的操作中，还对申请者提出一定的限制条件，防止福利被滥用。 当中低收入者以购房为目标时，多数政府采取的福利政策是进行贴息或者提供担保和保险。此外，面对中低收入者的低息融资和社会住房制度也是具备实际支持力的政策。当居民无法偿还贷款时，政府将会提供廉租屋进行安置，并将其贷款购买的房产回收出售，以规避风险。 (三)市场分级 清楚地明确房地产市场中的三个阶层，是发展中国家需要做到的。对于高收入阶层，金融机构可以进行充分的融资供应，对中间阶层，是通过金融机构进行融资的主体。而低收入者，则需要政府承担更多的责任，提供廉租房或福利房。 (四)商业银行的作用 无论对专业机构或者个人，商业银行都是融资的重要途径。在国外，商业银行所发放的房贷金额一直保持持续增长。尽管具备比较完善的住宅金融体系，但商业银行的作用依然不能被替代。随着时间推移，其它的融资途径将会逐渐扩大自身份额，这个过程发自房地产市场的增长，而非商业银行相关业务的萎缩。 四、结语 房地产金融行业的发展是一个时间跨度长达数十年的过程，