20170808-罗湖-田贝项目-定位建议.docxVIP

田贝地块定位建议一、容积率建议参照《深圳城市更新容积率审查技术指引（试行）》规定，商业服务地块容积率计算公式：FAR规划＝FAR基准×（1+ A1）×（1+A2）…；其中：A1、A2——微观区位影响条件修正系数，如地块规模系数、周边道路修正系数、地铁站点修正系数等。本项目地块位于深圳建设用地密度一区，基准容积率取值为5.4（参考密度分区图和表1）；本项目地块两边临路，去周边道路修正系数+0.1（参考表2）；地块距离地铁站中心距离200-500米之间，取地铁站点修正系数+0.2（参考表3）；项目占地14881㎡，地块规模修正系数-0.05（参考表4）。本项目容积率=5.4×（1+0.1）×（1+0.2）×（1-0.05）=6.77。依据此规定测算的地块容积率为该地块的容积率上限。容积率调整建议：重要城市地区或重要项目的地块容积率确需突破此规定测算容积率的，可依相关程序进行审批。罗湖区城市更新规定：①重点项目规定建筑面积外，可再多建不大于15%的建筑面积；②取得的奖励建筑面积应当自持，且仅限于产业空间，并不得超出项目基础建筑面积的15%；相应建筑面积的功能等信息应在项目专项规划批复中予以明确。重点项目的申请条件：1.改造后为工业和商业服务业功能、对罗湖发展有重大意义的项目。2.并满足下列条件之一的，可申请认定为城市更新重点项目：符合《深圳市鼓励总部企业发展暂行办法》（深府〔2012〕104号）标准的总部企业。拆除重建类更新项目拆除范围1万平方米以下，且协议引进单个企业年纳税额3000万元以上；拆除范围1万平方米以上、3万平方米以下，且协议引进单个企业年纳税额5000万元以上；拆除范围3万平方米以上、5万平方米以下，且协议引进单个企业年纳税额1亿元以上；拆除范围5万平方米以上。更新项目位于深南路罗湖段、泥岗-布心路、红岭路沿线。除按照规划中要求建设的公共项目外，又额外提供教育、文化、科研、医疗、体育等功能的公共项目（独立占地3千平方米以上）。表1 商业服务用地地块容积率指引分级密度分区基准容积率容积率上限1密度一区5.415.02密度二区4.210.03密度三区3.28.04密度四区2.45.55密度五区1.84.2表2周边道路修正系数地块类别一边临路两边临路三边临路周边临路修正系数0+0.10+0.20+0.30表3地铁站点修正系数区位情况距离站点（米）车站综合定位枢纽站一般站修正系数0~200+0.60+0.40200~500+0.40+0.20表4 商业服务用地地块规模修正系数用地规模（公顷）≤0.30.3~0.50.5~0.70.7≥0.7（每增加1公顷）修正系数-0.12-0.06-0.030-0.05二、物业类型配比建议项目指标项目指标面积（㎡）占地面积14881土地移交面积3000建设用地面积11881容积率6.77建筑面积804762. 物业类型配比物业类型占比建面备注办公55%44262纯办公面积公寓25%20119含还迁公寓商业20%16095含还迁商业面积说明：考虑项目地块占地面积较小，不适合发展集中商业，建议商业做街区式的底商；二层做商业的价值比办公高，同时考虑周边商业需求比办公需求旺盛，建议商业做两层，其中一二层自有商业面积比例占总建筑面积的10%左右；还迁商业物业占比10%左右，可置于公寓楼栋或办公楼低楼层，与一二层底商连接。公寓建面按罗湖区商业性质公寓最大限制占比25%取值，公寓单独做一栋楼；办公建面占比按55%计算，办公楼单独成栋。公寓和办公分别独自成栋，动静分离，保持公寓的居住私密性，底部由底商串联3. 建筑外立面建议写字楼立面材质建议目前市场上常见的写字楼立面材质主要有玻璃、石材、金属和人造板四类。考虑项目周边办公产业需求，以珠宝展示、设计、办公、创意产业、电商等企业为主，建议项目建筑外立面采取玻璃幕墙材料，打造时尚、个性化的外立面建筑风格，作为田贝区域特色写字楼标杆。外墙示意图4. 车位配比建议深圳典型写字楼车位配比商业部分、写字楼部分和公寓的车位配比分开计算；建筑面积与车位配比分析：蔡屋围及华强北片区建筑面积与车位比为409：1，中心区为267：1，中心西区为279：1。考虑项目自身含商业，办公人群经济实力较强，片区内车位需求紧张，建议本项目适当提高车位配比，建议设置在200 :1左右，本项目车位总计约300个。公寓车位目前配比约为1:0.8，预计2023年用车量将有增加，建议车位配比为1:1，数量约230个。5. 公共配套建议有待补充三、办公定位3.1 罗湖办公市场供应情况3.1.1 罗湖区2017年上半年写字楼供应情况2017 年深圳上半年的办公楼供应量大增，上半年批准入市的办公项目一共有 20 个，合计 74.75 万平方米，同比去年同期上升40% ； 分区域来看，龙岗成为今年上半年新增