20170807-中粮-宝安福永-大洋工业区一期项目可研报告（调整） - 副本.pptxVIP

深圳公司 2017年7月;目录;备注：2012年龙华新区与光明新区从宝安区剥离; 区域以第二、三产业为主，近年二三产业持平增长发展，具有良好的产业基础，随着经济的增长，常住人口稳步增长。;2016年深圳土地招拍挂情况;2.4 城市未来发展——深圳市整体城市规划;;项目所在的大空港区域将建设世界一流湾区名城，加强深港澳深度合作、推进珠江口东岸协同发展，推进粤港澳大湾区建设的重要支点，深圳未来新的经济增长级。;大空港新城 - 被正式定位为城市副中心，与龙光中心、光明中心等处于同等战略地位。;大空港新城－前海功能拓展区、世界级交通枢纽促进经济、资本、人口日益密集。 未来，一个世界级的空港经济区和新城区将在深圳西部崛起。;围绕中部黄金发展带为界，产业园分布两侧;2.6 产业定位研究—大空港区整体规划;2.6 产业定位研究—大空港主要产业类型;1;产业角???：;目录;;;; 由于去年十月新政的影响，客户入市的积极性严重下滑，新政之前开盘销售率基本处于 60% 以上，新政之后，开盘销售率急剧下滑，只有少数性价比较高的楼盘开盘销售率能达到 60% ，多数楼盘开盘销售率在 40% 以下。;;;宝中;区域;区域;3.1.6 宝安各片区在售住宅项目小户型产品分析;3.1.7 宝安各片区待售住宅项目小户型产品分析;项目位置;项目位置;项目位置;项目位置;;3.2.1 全市公寓供应情况;3.2.1 全市公寓供应情况2017年全市公寓预计供应约3.8万余套，市场竞争压力较大;2017 年上半年商务公寓供应面积 46.8 万㎡ ，其中宝安供应面积占总供应面积的 17% ，比 2016 年上半年增长 11% ，增长明显。;3.2.3 宝安公寓-供应与成交情况;3.2.4 宝安公寓-未来供应情况;3.2.5 宝安福永片区在售公寓—产品、去化、客户及价格情况;3.2.6 福永片区各产权性质公寓在售项目价格对比;3.2.6 典型案例——深业U中心;3.2.6 典型案例——深业U中心;3.2.6 典型案例——同泰时代中心;3.2.6 典型案例——同泰时代中心;3.2.7 公寓市场小结; 供应： 2017年深圳上半年的办公楼供应量大增，一共有20个，合计74.75万平方米，同比去年同期上升40%。分区域来看，龙岗成为今年上半年新增最多的区域。 成交： 2017年上半年全市一手办公楼总成交面积25.14万平方米，与去年同期相比上升19.7%。 均价： 去年同期均价为56275元/㎡，今年上半年均价为52719元/㎡，相比去年有小幅度的下滑。;2017上半年办公供应主要集中在龙岗、龙华及南山三个区域，成交以南山区最为突出，传统商务区对办公需销售是一大促进，宝安、福田、罗湖及南山价格最高。;3.3.3 深圳办公市场分析——成交量;2016年-2017年6月，主力成交面积段集中在200平米以上，其中400平米以上的比例最大，可以看出需求大面积的客户还是较多的。;宝安区办公供应在2017年出现明显下降，成交量也出现大幅萎缩，价格在今年呈上涨态势，区域为非传统核心办公区域，办公市场热度较低。;区域办公市场板块格局：宝安区办公市场分化明显，大体可以划分为三大已经形成的商务板块，本项目位于新兴商务板块的福永片区。;宝安区工改办公体量达18.3万平米，售价在2.5-4万元/平米，200平米左右产品居多。;项目层高问题：项目由于限高，通过将压低层高，将整个建筑拍平，降低整个项目的产品档次，整体办公略显压抑，客户会存在一定抗性，成为这个项目写字楼的硬伤。;?;写字楼的购买客户以南山和西乡客户为主，其次少部分宝中、福永和新安客户，购买客户以投资为主。;目前以电子行业为主导的本地产业结构将逐步实现高端化和产业链聚集，同时受大空港经济圈及前海中心辐射，未来片区商务市场将得到有效聚集。;片区目前工业区居多，商业环境较为落后，消费者以中、低收入者为主，对零售商品有较强的需求，消费档次不高，中高档消费存在空白点。;区域商业项目多为住宅底商，体量较小，多为小产权的商铺，多为转租，租金在160-400元/㎡，二手价格在3.3万-5.7万元/㎡之间，周边无在售商业项目;项目名称; 区域商业项目多为住宅底商，周边无在售新项目，二手价格在 3.3万-5.7万元/㎡之间 ;目录;4.1 产业定位研究—立新水库片区产业功能规划;4.1 产业定位研究—立新水库片区产业定位方向;4.1 产业定位研究—立新水库片区产业发展现状;4.2 本案产业定位思考;美国的先进制造业国家战略、日本再兴战略、德国工业4.0、中国制造2025，智能制将成为大国角逐的主战场;;2015年宝安区工业机器人产业规模在全市的占比;宝安立新湖智能装备未来产业集聚区：位于福州大道以北、凤塘大