城市房地产楼盘小区管理模式应用探究.doc

城市房地产楼盘小区管理模式应用探究【摘 要】近年来，国家对城市建设投入了大量的资金，城市的社区建设中出现了一种新型的楼盘结构——房地产楼盘小区。楼盘小区的管理模式实行社区自治管理，每个部门都有自己各自的职责规定。因此，这种新型的社区管理模式能否有效运行依赖于能否建立起高效的运行管理机制。 【关键词】城市房地产楼盘；管理机制；社区自治 随着国家经济的飞速发展，我国的住房制度的改革工作也在有序进行中，并取得良好效果。近年来，房地产行业已经成为我国经济的新的增长点，涌现出很多新型的楼盘小区。由此也引发了我们对如果管理房地产楼盘小区的思考，如何建立起一种新型的管理模式成为当前我们研究的重点内容。 一、研究的背景介绍 当前，在市场经济的大潮下，中国经济飞速发展，其中一个最为明显的特征就是城市的快速成长。城市建设的步伐不断加快，人们对住房的要求也随之提高，中国的房地产行业获得了空前的发展空间。在一线、二线城市中，每天都会出现大容量的新楼盘，这些楼盘的出现，不仅仅代表着我国经济的发展，还引发了我们对城市管理的深层次思考：采取何种模式来高效的管理这些楼盘？ 当前的情况是，如果楼盘达到一定的规模，实行的是三级管理模式，即：居民委员会、业主委员会、物业管理共同管理，分别完成各自的职责。但是，这种传统的管理模式，势必会带来一些问题，首先就是社区的成员对于自治管理没有深入的认识，缺乏参与的兴趣；其次，居民委员会并没有真正起到自治管理的作用，其实质还是政府管理；第三，物业与业主之间做不到有效沟通，很多矛盾无法解决。由此可见，当前的社区管理模式无法有效的管理社区，社区自治更是无从谈起。 从社会学的角度来分析，房地产楼盘小区更像是一个社会的浓缩，和传统的为社区模式有所不同的是，房地产楼盘小区有其独特的特点，如产权私有，公共设施归集体所有等，这就决定了房地产楼盘小区管理模式的创新研究。 二、房地产楼盘小区的社区自治管理模式的组织结构研究 房地产楼盘小区实行社区自治管理，其实质就是业主实行自我管理、自我监督、自我服务。通过设立社区管理委员会，将居民委员会、业主委员会以及物业公司的职能有效地整合在一起，合理利用社区的资源，秉承“共同管理，全民参与”的原则，完善社区的管理模式，努力建设现代化的新型社区。 1、社区自治管理模式的组织结构介绍 社区自治管理是一种新型的管理模式，组织结构主要由以下五个部分组成： （1）业主大会。业主大会作为最高的权力机构，主要负责：社区管理委员会成员的任免、社区建设议案的审批、社区管委会工作报告的审批、社区管理费用的审批以及对社区管委会的管理监督工作。 （2）社区管委会。社区管理委员会作为业主大会的常设机构，主要的职责是：制定社区的规划建设方案、计划社区管理的费用、有效开展社区的各项管理工作，社区管委会直接接业主大会的领导。 （3）社区管理办公室。社区管理办公室的成员都是具有社区工作经验的专业人员组成，具体负责社区建设的各项工作，直接接受社区管委会的领导。 （4）社区管理的工作人员。社区管理的工作人员直接受办公室主任的领导，负责各项具体工作。 （5）社区党组织。社区党组织主要负责宣传、贯彻党的政策方针，有序组织社区居民完成社区建设任务，做好社区居民的思想政治教育工作。 2、社区自治管理组织产生的背景介绍 业主大会中，除本社区的业主之外，也须选出非业主的代表共同组成。举行大会时，必须由半数以上的业主和非业主代表出席，通常情况下，大会每年举行一次，需要对一些重要问题作出决策决议，必须由业主大会共同讨论决议。 社区管委会中，大概由7—11人组成，其中应包括非业主的居民。业主大会选举出管委会的主任、副主任，在选举时，不应有歧视，正常情况下，所有人员都有选举权和被选举权。 社区管理办公室的主任由管委会主任选出，应具有丰富的社区管理的经验。具体的工作人员可以由办公室主任任命。 社区党组织直接受辖区内党组织的领导。 三、房地产楼盘小区的社区自治管理的运行机制研究 实行社区自治管理，其核心的特征就是在社区内部，具有相对独立的管理权力。要想真正做到自治管理，就需要高效有序的运行管理机制作为支撑。 在社区自治管理上，秉承民主自治的原则，社区全体居民共同监督，综合评价治理的成效。对于社区内的重大决策，社区管委会提出解决方案后，业主大会进行审议批复，而对于一些经常性的问题，社区办公室主任制定解决方案后，领导工作人员解决，综合评定社区各项建设工作的成绩，全民监督社区建设工作，保证社区工作的透明度，做到公开、公正、公平的处理问题。 诚然，社区自治管理并不等同于封闭管理，并不排斥政府的监督管理，在一定程度上，社区自治管理是政府管理的有效延伸。首先，社区党组织的领导就是辖区