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房屋拆迁补偿房屋价值评估问题探究摘 要： 房地产过热，城市统筹的步伐加快，国家和房地产商矛头一致对准老旧房屋，房屋拆迁现象也越来越普遍。经济发展，去旧迎新固然可喜，但是同时我们也必须关注发展中出现的问题并积极面对，才能走得更好。拆迁难，在房屋拆迁过程中的种种悲剧一度成为社会的焦点，出现这种现象的原因是来自各方面的，综合的。房屋价值评估是拆迁人和被拆迁人最关注的点，所以本文就房屋拆迁中的房屋价值评估问题这个视角，特别是农村的房屋拆迁的价值评估的角度，剖析房屋拆迁中房屋价值评估的现状和问题以及提出相应的解决建议，寻求双方的利益平衡点，保证房屋拆迁工作的顺利进行。 关键词：房屋价值评估；问题；解决建议 一、房屋价值评估的现状及问题 在房屋拆迁过程中，拆迁人和被拆迁人最关心的必然是房屋的价值，因为房屋估价的结果直接关系到拆迁双方的切身利益，双方都想在房屋拆迁中追求自己利益的最大化，被拆迁人希望自己的房屋拆迁后得到足够的补偿，最好一夜暴富；拆迁人也希望尽快拆迁，开发项目，投资尽快得到回报。所以在房屋价值上的冲突是根本的，房屋价值评估的结果是否公正客观、完整全面，将直接影响到房屋拆迁的顺利进行。 （一）农村房屋价值评估的法律依据缺少 目前，虽然我国已经于2011年1月19日国务院第141次常务会议通过《国有土地上房屋征收与补偿条例》，现予公布施行。这标志着我国的拆迁领域立法有了一大进步，特别是该条例在房屋价值评估和补偿方面有了更为具体的规定。但仔细这个条例只解决了城市里的国有土地房屋拆迁，农村这块没有涉及。然而拆迁难的情况也差不多发生在农村地区，加之农村地区的法律知识普及不够，对于直接威胁到自己居住生活的情况，而又无法可依，其拆迁难度可想而知。 （二）房屋价值评估机构的中立性的质疑 房屋价值的评估关乎拆迁双方的利益，不能由拆迁双方进行，为确保其公正性，应该交由独立于双方的专门的机构。所以由房屋价值评估机构进行房屋价值评估可以保证评估的公正客观性和全面完整性。我国2011年的《国有土地上房屋征收与补偿条例》中第二十条规定：”房地产价格评估机构由被征收人协商选定；协商不成的，通过多数决定、随机选定等方式确定，具体办法由省、自治区、直辖市制定。房地产价格评估机构应当独立、客观、公正地开展房屋征收评估工作，任何单位和个人不得干预。”虽然条例已经强调了价值评估机构的中立和公开性，选择中介的权力交给了被征收的一方，在评估过程中的腐败可能性降低。但是在社会实践中，房屋评估机构很难保持其中立性，不受任何单位和个人的干预。之前我国的房屋评估机构是建设部的一个内部机构，现在虽然已经改制，但房屋价值评估机构的设立和运行仍在一定程度上依赖于房地产管理部门，没有根本切断联系。当然在进行房屋评估时很难排除政府及其他人的干预而做到独立公正。 （三）房屋价值评估的标准难以把握 房屋价值评估是一个复杂且具技术性的工作。首先，房屋的作价评估需要进行产权确认，房屋产权文件是估价时必须掌握的资料，是确认房地产的房屋所有权、土地使用权等权益的有效法律凭证。它主要包括房地产产权证及土地出让合同、低价付清证明、建筑用地规划许可证、建筑工程施工许可证、房地产预售许可证、建筑工程竣工验收证明等等。针对不同时期不同的标准，我国区分合法建筑和违规建筑，再决定是否对其进行补偿。但是这些资料中涉及大量的历史遗留的问题，其房屋权利归属不有些不清不楚，错综复杂。理清房屋的权利归属是房屋价值评估的基础，也是一个难点。其次房屋价值评估的拆迁补偿标准按照《建筑面积计算规则》计算，对房屋的类别、构筑物和树木果竹等进行了具体规定。此类价值的计算也有法可依。但是要做到对房屋价值的准确评估还应考虑被拆迁房屋的区位、用途、建筑结构、新旧程度、建筑面积等因素。这些因素灵活性相对较大，对于评估机构而言，自由发挥的余地变大，而在此农村房屋拆迁双方的争议也随之而来。比如房屋在不同的地段赋予不用的用途，其商业价值也会不同。这些都是房屋价值评估需要考虑的因素。最后，房屋价值评估的估价时点。在拆迁实践中，有决定拆迁日、拆迁动员日、拆迁许可证核发之日、拆迁公告日、开始拆迁日、拆迁完成日、开始安置日、安置完成日多个时点，从决定拆迁到拆迁之日持续的时间一般很长。在不同时点房屋的计算面积和价格都会发生变化，有些拆迁户为了得到更多的补偿钻空子，在原有的房屋基础上潦草的构建一些临时房屋。这就妨碍了房屋评价的公正合理的进行。 （四）房屋评估过程的缺乏平等性 房屋拆迁中的”强制拆迁”情况引发的各种悲剧已经屡见不鲜，其原因就是被拆迁人认为拆迁的不平等。房屋拆迁评估是一个平等的过程。在强制拆迁中拆迁方往往倚仗各种公权力对被拆迁方施压强制，动用暴力，先拆迁后补偿。特别是在一些农村地区，拆迁双方在房屋价值问题