房屋租赁过程中常见问题.docVIP

房屋租赁过程中常见问题国家住房制度改革后原企业自建分配给职工的公有住房由企业对职工进行货币化补贴，鼓励职工购买从而实现住房商品化。但临街的商业用房和一些年久失修、待规划的小区平房当时是作为不宜出售类房屋仍由企业自主管理，由企业资产管理部门将这些商业门面房、未出售的住宅房、闲置的工业厂房、办公楼等建筑物对外租赁，收取租金，提高资产的使用效益。 租赁房屋，出租方为企业、事业单位的相对的要稳定单纯些：1、租期长久稳定。如果不是不可抗力因素影响，不会要求承租户提前退租，合同期满后也是老租户优先续签；2、房屋产权唯一，不涉及产权的共有人问题；3、价格公平合理，一般低于所在区域同类同等出租房屋的市场价格。在办理房屋租赁过程中承租方通常会提出以下问题： 一、企业不能提供租赁房屋的产权证，能否签订合同 《中华人民共和国城市房地产管理法》第五十二条规定：房屋租赁，是指房屋所有权人作为出租人将其房屋出租给承租人使用，由承租人向出租人支付租金的行为。《城市房屋权属登记管理办法》第五条规定：房屋权属证书是权利人依法拥有房屋所有权并对房屋行使占有、使用、收益和处分权利的唯一合法凭证。 企业因改制、合并等种种历史原因，有部分房屋未取得房产证，经向有关律师咨询，企业虽未取得房屋产权证明，但只要对外出租的房屋符合消防、安全环保规定，经工程质量验收和消防验收合格的，可以办理对外出租手续，所签合同应为有效合同。因为租赁关系体现的是占有物的转移：一方让渡其占有获得租金利益，另一方则通过支付租金取得占有获取使用收益。 双方均不与标的物所有权发生直接联系。现实生活中有权对财产进行占有、使用、收益的不仅只有所有权人，还包括合法占有人。例如国有土地使用权人将国有土地出租收取合理的租金等。 出租方要保证所出租的房屋符合国家对租赁房屋的有关规定。《商品房屋租赁管理办法》第六条明确规定有下列情形之一的房屋不得出租：（一）属于违法建筑的；（二）不符合安全、防灾等工程建设强制性标准的；《消防法》第十条第3款也明确规定：按照国家工程建筑消防技术标准进行消防设计的建筑工程竣工时，必须经公安消防机构进行消防验收，未经验收或者经验收不合格的，不得投入使用。 将违章建筑或不符合安全、环保、消防等关规定的房屋对外出租是不受法律保护的，双方签订的合同为无效合同。 二、未办理房屋租赁登记备案，是否影响合同效力 《商品房屋租赁管理办法》第十四条规定：房屋租赁合同订立后三十日内，房屋租赁当事人应当到租赁房屋所在地直辖市、市、县人民政府建设（房地产）主管部门办理房屋租赁登记备案。《中华人民共和国城市房地产管理法》第五十三条规定：房屋租赁，出租人和承租人应当签订书面租赁合同，约定租赁期限、租赁用途、租赁价格、修缮责任等条款，以及双方的其他权利和义务，并向房产管理部门登记备案。 由于当地房管部门对《中华人民共和国城市房地产管理法》、《商品房屋租赁管理办法》宣传落实不够，企业资产管理部门因房屋租赁（特别是住宅）承租方流动性大，办理登记备案及变更手续繁琐，再加上当地房管部门并未对此做强制要求，所以企业也都避而不办。 承租方合同签订前要先到当地工商、公安部门了解办理工商及户口登记是否要求提供房屋租赁备案证明，对有强制性要求的在签订房屋租赁合同时要约定出租方必须办理房屋租赁登记备案证明，如工商、公安部门没有强制要求，只要出租方能提供相应的证明，即使出租方在合同签订后未办理房屋租赁登记备案手续对合同效力也没有影响。 《合同法》第四十四条明确规定：依法成立的合同，自成立时生效。《中华人民共和国合同法》若干问题的解释第九条规定：法律、行政法规规定合同应当办理登记手续，但未规定登记后生效的，当事人未办理登记手续不影响合同的效力，合同标的物所有权及其他物权不能转移。第四条规定：合同法实施以后，人民法院确认合同无效，应当以全国人大及其常委会制定的法律和国务院制定的行政法规为依据，不得以地方性法规、行政规章为依据。”《商品房屋租赁管理办法》只是要求房屋租赁当事人应到当地房管部门办理房屋租赁登记备案手续，未明确规定未办理的属无效合同，同时它的效力等级属于部委规章性质，不具备同《合同法》相对抗的效力。只要出租房屋报建手续齐全、符合安全、消防规定的，应该是有效合同。 三、附着于房屋的固定装修物的产权归属 承租方对租赁的房屋进行装修，退租后承租方自行添置的动产一般都归承租方所有，但对已固定附着在房屋的装修物及附属设施的归属，双方在合同签订前应做出具体约定。 我单位对装修后的固定附着物及附属设备设施约定以下：1、合同租赁期满退租，房屋的固定附着物、附属设备设施由承租方按使用后的状态完整无偿地交还给出租方；2、出租方违约，导致租赁合同不能继续履行，由评估机构对房屋的固定附着物及附属设备