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新形势下房地产开发公司管理及决策探究【摘 要】随着国家加大对房地产行业的调整力度，房地产企业发展的大环境随之也发生了重大的变化。面对新的形势和国家对房地产的宏观调控，我国房地产企业应加强自身的管理并制定行之有效的决策，使企业完成转型战略目标，从而提高自身的核心竞争力。房地产在新形势下，应该加强自身的管理并从经营理念、产品的结构、赢利模式上实行企业的战略性转型。 【关键词】新形势；房地产；决策 一 新形势下我国房地产的发展现状 我国房地产较国外起步得较晚，发展的过程较短暂，因此在这过程中出现各种问题。我国房地产矛盾突出的时期是在1998年，这段时期，我国房地产市场出现投资规模过大，增长过快的局面，房地产价格泡沫化较严重，消费者购房压力较大，导致消费者购欲望大打折扣。在2003年，我国相关部门对房地产实行宏观调控，并出台了相关的调控政策。这次调控政策与过往一刀切不同，这次调控更具弹性，避免调控对我国整个房地产业带来严重的冲击。但是此次出台的政策并没有遏制房地产市场泡沫，为了能有效控制房价，因此，在2005年5月由七部委颁布了稳定房地产价格的相关文件，这次调控政策终于产生了作用，消费者对国家控制房价的信心也随之增强。这次调控对市场供求关系造成重大的影响，让房地产投资的态势趋于缓和，开发用地的数量得到了遏制，住房的价格涨幅趋于缓和，房地产的调控开始初见成效。但由于国家对房地产的控制力度和决心不够，使得房地产在2008年涨幅迅猛，加之国内银行业对房地产大肆的贷款，使得房地产开发商疯狂地购买用地，大量地建房，导致房地产商债务负担沉重。美国次贷危机使得国际市场经济不明朗，人民币利率的提高，带动了各行各业产品价格的上涨，导致房地产成本上涨，因此，房地产商将成本转嫁给购买者。很多富裕的商人大量购买住房囤积，国内炒楼风气盛行，使得住房价格在短短的一年内疯狂暴涨，从而导致房地产泡沫市场经济的出现。为了遏制我国房地产畸形的发展，我国在2010年大力出台调控房地产价格的政策，大力发展经适房，调高银行的贷款利息，调高房产税，使得房地产泡沫的风气得到了遏制。[1] 二 新形势下我国房地产调整的决策 目前房地产调控已慢慢变得明朗，房地产泡沫市场在短期内会得到遏制，但作为开发商，面对市场利润锐减，行业结构需要做出进一步的调整，这样才能在激烈的竞争中寻找到适合自己发展的位置，房地产开发商要想在竞争中寻求发展，应改变自己的发展策略，房地产商可按以下4点进行策略的调整。 1、应从实际出发，适时对土地储备策略做出调整 我国房地产市场，目前仍然属于政策市场，在宏观调控下，关于市场用地政策上，仍受政府的监控，在进行土地买卖过程中，按拍卖的方式进行竞价中标，这样可以增加土地在市场上的透明度，可实现公平竞争，通过对土地实行闲置费用、收回土地等强制性手段，可以增加土地的供应效率。政府调控使得房地产商在融资成本及难度增大。同时政策会使得市场买卖双方的投资回报的周期变长，从而导致投资商的资金链出现断裂，使得投资商的资金变得紧张。[2] 政策的调控，使得房地产商的成本面临市场的风险。土地作为不可再生的资源，而政府是土地单一的供应商，土地资源在一定程度上的稀缺是相对的，因此政府对于市场土地的需求是可以满足的。在新的调控下，房地产开发商在土地的储备应根据自身的情况量力而行。在特殊的时期下，应将公司的资金链正常运作作为公司的重要的任务，而不是一味地大肆购买土地而导致资金紧张。纵观我国房地产开发商，大部分的开发商公司的实力是有限的，不具备可以对土地实行长期储备的能力，我国土地政策对土地长期储备的情况也是不允许的。因此，在这种情况下，房地产公司应保证自身资金运作正常，防止企业出现资金链断裂的现象发生。 2、对自身产品做好市场的定位 在供求的市场背景下，相对于消费者，房地产商是处于有利的地位，开发商处在一个绝对的卖方地位，但是根据市场经济学原理，无论是买卖双方那一方处在绝对的地位都是不稳定的，由于之前房地商追求的是市场的利益价值，而忽略了产品质量。因此在新的一轮市场调控下，房地产商在市场的决定地位将受到动摇，新的政策出台，使得房地产市场的的方向发生转移，由卖方市场变成买方的市场结构。在卖方市场结构下，房地产商的产品在市场上获得热销，出现供不应求的情况，但是当市场主体发生变化时，市场矛盾就会出现，对于一些大的开放商推出的高档住宅出现供过于求的现象，而对于一些小户型的住宅就出现供应不足的现象发生。[3]由于房地产商前期的产品在开发过程中不注重产品的质量，导致在后期过程中产品的质量满足不了大众化的需求，出现了产品定位与市场需求不符合的现象发生，导致房地产生产的产品出现滞销的现象。面对新的形势，对于那些取得项目但还没动工的开放商无疑是幸运的，因为他们可以对市场的需