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浅议城市房屋拆迁估价问题摘要：通过评估确定补偿价格，科学合理，便于被拆迁人理解，有利于减少拆迁人与被拆迁人之间的矛盾，有利于简化拆迁补偿安置程序。通过评估确定被拆迁房屋价格，是利用市场手段确保被拆迁人实际损失能够准确、合理得到补偿的最好办法。估价在拆迁补偿中起到至关重要的作用,它直接影响被拆迁人的利益。补偿标准不低于估价价格是保护被拆迁人利益的基本原则。 关键词：房屋拆迁; 估价; 定位；问题 Abstract: Applying assessment to determine compensation price is scientific and reasonable, and facilitate to understand, which helps to reduce the contradiction between the removers and the residents, and simplify the process of compensation and resettlement. Determining the house prices by applying assessment is the the best method to employ market measures to ensure the accurate and reasonable compensation for the residents’ actural losses. Appraisal plays a crucial role in the remove compensation, and directly impacts on the residents’ interests. Compensation standard not less than appraisal is the basic principle to protect the interests of the residents. Key words: housing removal; appraisal; positioning; problems 中图分类号：G449.7文献标识码：A 文章编号： 前言 通过评估应当能够准确地确定被拆迁房屋的市场价格。对被拆迁人的补偿应当按照被拆迁房屋价值的120%进行，进行等价补偿是保护私权利的最低要求。充分保护私有财产已经写入宪法。补偿安置是城市房屋拆迁中的核心内容，拆迁活动所涉及的民事法律关系主要表现为补偿安置，补偿安置的基础和依据是被拆迁房屋价格的评估，评估价是货币补偿标准的依据，是作出裁决的依据。拆迁当事人对裁决不服可以依法提起行政诉讼，在诉讼中，有些法院将估价报告作为证据进行司法审查；有些法院将估价报告作为裁判的依据，出现估价决定裁决、决定裁判的结果的现象，使被拆迁人感到茫然，使法官也感到不公。《城市房屋拆迁管理条例》（以下简称《条例》）第二十四条规定：“货币补偿的金额，根据被拆迁房屋的区位、用途、建筑面积等因素，以房地产市场评估价格确定。具体办法由省、自治区、直辖市人民政府制定。”这一规定确定了等价有偿的拆迁货币补偿标准的基本原则，估价机构根据被拆迁房屋的区位、用途、建筑面积等因素，以房地产市场评估的办法确定。通过评估确定补偿价格，既科学、合理，也便于被拆迁人理解，有利于减少拆迁人与被拆迁人之间的矛盾，也有利于简化拆迁补偿安置程序。 一、估价的定位——被拆迁房屋的自然属性 评估价值还应当包含被拆迁房屋成新程度、权益状况、建筑结构形式、使用率、楼层、朝向等。对于区位、用途、建筑面积、成新程度、权益状况、建筑结构形式、使用率等都应在估价时考虑，对楼层、朝向可以采用房改中的系数，或者确定统一的系数。对于房屋内部装修，在估价时应当充分考虑，至于是否补偿，应当根据该装修是在拆迁公告发布之后还是在之前装修的，如果在拆迁公告发布之后装修，可视为恶意行为；如果在拆迁公告发布之前装修，应当视为善意行为，应当给予补偿，新《条例》对装修是否补偿问题没有进行明确规定。有关方面认为对装修的评估会大大加大评估成本，延长评估时间，不利于拆迁工作的进行。笔者认为《条例》对待这一问题的处理是存在瑕疵的，理论上也站不住脚。充分考虑装修的补偿才是对私权利保护的具体表现。 补偿标准从过去的“人头”转向“砖头”，更能充分体现等价有偿这一民事法律关系的一般原则。1991年《条例》过多地考虑了“人”的因素，造成拆除同一房屋，因居住人口不一，导致补偿标准不一，实际上是要求拆迁人这一民事主体，承担了本应由社会和政府承担的责任，是政府搭配给拆迁人的额外义务，违背了民事法律关系的基本原则。从理论上讲，