金融宏观调控下房地产企业融资应对及探索.docVIP

金融宏观调控下房地产企业融资应对及探索【摘 要】目前房地产业竞争激烈，总体投资下降，而且在国家宏观金融调控，限购政策的限制下，市场购买越来越理性化，对房屋的要求越来越高，房地产企业的处境愈加艰难，本文就房地产企业融资的几个方面进行简单的分析，仅给予参考； 【关键词】房地产；经营管理；金融调控 0.引言 随着制度的变革和产业环境的变化，我国房地产业的商业模式逐渐演变为资本密集型产业，而土地招拍挂制度的实行更强化这一模式。在转为资本密集型产业中，受社会整体融资结构影响，房地产业的资金也主要由银行体系提供，这在促进房地产业发展的同时也导致了风险集中。 1.金融调控背景下房地产企业的融资 融资行为从国外经验来看，房地产行业的资金来源渠道：自有资金、银行借贷、发行债券、资本市场融资、信托，国外基金等。从我国情况看，在信贷与土地紧缩背景下，房地产企业融资仍以银行贷款为主，股票融资加速发展，债券融资取得突破，利用外资有所回升。 1.1吸引外资和与外商合作 近十年房地产业利用外资总体呈现下降之后缓慢回升的态势。人民币升值、房价上涨使2006年以来利用外资占房地产开发投资来源比例有所上升，但2007年上半年房地产投资利用外资282．29亿元，仅占总投资来1．8％。即使是这些初涉中国房地产企业的外资，也面临了越来越高的政策门槛。2006年171号文，2007年的130号文提高了外资进入房地产市场的门槛。 1.2房地产信托投资基金(REITS)。 目前我国REITS仍处于探索起步阶段，仅有几只REITS在香港上市。但房地产信托投资基金难以成为我国房地产企业有效融资方式。其一，我国目前尚无国外REITS的税收优惠政策；其二， REITS的资产要求为收益稳定的出租性商业物业(参见广州越秀REITS物业组合)，而我国目前房地产投资增长较快，大多数房地产企业主营业务为房地产开发，持有物业比例偏低，REITS资产置换现金的模式对多数企业并无帮助。 1.3银行贷款仍是房地产企业主要融资渠道。 贷款集中度提高银行对房地产业的支持除了开发贷款，更重要的是提供了按揭贷款。2007年上半年，国内贷款占房地产资金来源的22％，其他资金来源中的定金和预付款大多来自银行按揭贷款，自筹资金的一部分也间接来自银行，几项合计，房地产投资50％ 以上的资金来自于银行。在宏观调控背景下，房地产业整合力度加大，土地与信贷资源越来越向优势企业集中。对A股上市的房地产企业近两年融资情况统计中，在间接融资市场上，以短期借款、中长期借款为指标的集中度在逐步上升，前十大公司占据了越来越多的银行信贷资源。 2.面对融资困境的房地产企业的主要应对策略。 尽管受目前整个宏观调控和资本市场政策的影响，房地产业的融资困难很大，但是对于一位房地产商来说，坚实的资金链才是房地产商最终需要的。因此，从这一目标出发，房地产商尤其是中小企业应积极应对，制定融资策略，抓住国内房地产业大发展的有利时机，争取在本轮房地产业重新洗牌的过程中调整和壮大自己。 2.1探索有效的民间融资方式。 随着我国经济发展和民间金融资产的逐步扩张，民间借贷逐渐活跃，特别是在经济发达、市场化程度较高的地区。截至2011年一季度我国住户存款已超过33万亿元，流通中的现金超过4万亿元，这就意味着相当多的资金寻求不到良好的投资渠道和投资产品。由于房地产业的投资回报率相对来说比较高，往往民间闲置的资金也愿意投入到这个行业。因此，在确保避免金融风险的前提下，可以按适当高于银行同期利率寻求向其它企业、自然人融资。这种形式建立在充分诚实守信的基础上，灵活、简单、方便，对解决个别中小房地产企业临时资金短缺能起到很大作用。 2.2调整心态和思路，制定多元化融资发展战略。 在目前的宏观大背景下，为了在行业竞争中取得有利的地位，房地产企业就必须面对困难不退缩，尽快调整心态和思路，理解和接受国家宏观调控的政策措施，对比融资成本和可能，积极实现多元化融资，解决资金问题，寻求新的发展空间。比如将直接融资方式和间接融资方式相结合，或者将信托计划及股权融资与银行信贷融资相结合、房地产企业融资与个人融资结合起来的方式等。多种融资方式相结合，一方面，可以减少对银行贷款的依赖，缓解资金压力；另一方面，可以降低资金成本，减少企业的融资风险。 2.3建立中小房地产企业发展基金和互助性担保制度。 可根据实际情况，尝试按照国家有关规定面向中小房地产企业的资本市场建立中小企业风险投资基金和发展基金、创业投资基金等，解决中小房地产企业的资金难题。同时，以各地房地产开发企业协会为平台，建立民间组织性的企业互助发展协会，吸收辖区内符合条件的企业入会，会员如果出现资金紧张，会员单位之问可互助、互保、互督，减轻政府负担。在协