金鹅福地招商方案课件.doc

前言 近日，经实地考察贵司金鹅福地商业项目，并与相关领导深入交流，我司对该项目非常重视，多次组织业内专家，就过去负责过的商业地产招商项目总结分析并进行头脑风暴；就该项目形成初步建议与思路，待项目决策后再进行系统分析。 目 录 招商项目概述 项目定位 招商物业情况 四、项目SOTW 五、商业规划拟定 六、招商准备及阶级划分 附：我司商家资源展示（部分） 项目概述： 金鹅福地项目位于柳州市飞鹅商圈老金鹅市场原址，由柳州市国联运输有限责任公司和柳州祥运房地产有限公司联手合作，总投资约11.47亿元人民币，总用地面积65亩，总建筑面积300000多平方米，商业面积5万多平方米，1000多间15㎡-40㎡?4.5米挑高的黄金旺铺，2000多个车位的大型停车场，总规模为原市场的3倍多。是西南地区目前唯一的一家运贸商住一条龙的专业市场。项目由5栋建筑组成，1-3层为商业，3层以上为住宅，1号楼为酒店办公，其中汽车南站候车厅、售票服务厅、发车站等占用建筑面积约4000㎡。汽车南站也将由现在的国家二级客运站升级成为国家一级客运站，现拟对项目1-3层约5万平方米室内商场进行规划招商。 项目定位 金鹅福地是老金鹅市场的全新升级版，将原平房棚户式的旧形象，升级打造为面向全区、档次更高、品种更全、环境更佳的现代购物中心形象。新商场不但传承原有商品集中、物流便利的优势，更发挥新商场环境佳、档次高、停车方便、物流发达的后发优势。 因此，我司建议，给项目一期商场暂定取名为（备选）： “金鹅南站万货城”、“金鹅南站商品城”、“金鹅南站购物中心” 金鹅——强化老金鹅市场的历史记忆和江湖地位，一提到金鹅，柳州人都知道那里是批零婚庆文具小饰品小商品等业态的老市场，那里商品丰富、价格实惠，曾经是柳州最热闹的市场之一。 南站——强化汽车南站的物流优势，广东为货源采购地、周边县份为渠道分销地，新车站将扩容至230个班次，班车就是客商流动的宣传广告（车载视频、座椅被套可为商家做广告），可谓商业繁荣物流发达，一提到南站商场，就能给客户和投资者信心。 万货——强调这里的商品更丰富、品类更多元化，给客户的商品选择面更广，市场空白，独此一家。 购物中心——是规模大、档次高、品种齐、服务全的现代化商场代名词，本项目具备打造为购物中心的先天条件。 三、招租物业情况 总招商面积约5万平方米，其中汽车南站候车厅、售票服务厅、发车站等占用建筑面积约4000㎡。经甲方回访，原老金鹅市场有部分意向回迁商户，约占总招商面积40%，剩余面积需要进行市场化招商。招商业态大体可拟定为：文具、婚庆用品、玩具、家居小商品、旅游土特产、餐饮、娱乐、健身、酒店等。 四、项目SOTW 项目优势： A/地理优势：项目位于飞鹅商圈老金鹅市场原址，历史上商业氛围浓厚。 B/配套优势：项目商运一体，汽车南站拉动巨大人流，带动巨大消费市场。 项目配套2000多个车位的大型停车场，为商家顾客解除停车困难的后顾之忧； C/产品优势：商铺户型方正实用，过道宽敞、层高适中。? D/规模优势：总商业面积达5万平方米，具备打造为购物中心的先天条件，易形成商业集群效应。 项目劣势： A/产品缺陷：单铺公摊率约50%，高于本商圈同类项目，不利于本项目租金定价。? B/位置缺陷：项目不完全临街，前方为延安大酒店，左前方受红光桥阻隔，一定程度上截断了与飞鹅商圈的商业链接。 项目机会： A/原老金鹅市场部分商户有意回迁，预计可消化约40%的商业面积。 B/飞鹅商圈商流人流密集，但满足顾客吃喝玩乐购一站式的商业广场或购物中心仍呈现市场空白，我项目具 备成为全新购物中心的基础条件。 项目威胁： A/市场竞争：全市商业项目竞争激烈，万达、华润等多个购物中心临近开业或正全力招商，本土有限的商业资源将进一步被摊薄或蚕食。 小结： 结合市场与项目具体分析，我司认为本项目招商工作应规避几个误区，第一、商业定位和商户分区可统一定调但不宜吹毛求疵过分追求精准和完美。因为在受电商冲击的大背景及多个项目的激烈竞争中，我项目计划引入的商家可能有较多的选择余地和议价空间，故在招商过程中可能会发生如下情况：⑴计划内的品牌商家并无承租意向或租金给付能力较弱；⑵不在计划内的品牌商家反而承租意向较浓且租金给付能力较强；以上情况都会影响本项目未来的商业定位及招商工作的推进和调整。第二、本项目宜集结多团队联合招商，不宜单打独斗。经我司近两年来的招商工作总结，实际成交量与客户拜访量之比约为1/70，意味着本项目约5万平方米的招商面积1000多间商铺，至少需要引入500多个商户，故需要拜访的客户量约为3500多个，因此要想圆满完成招商工作，我司以负责任的