存量住宅提质为新安居之所研究.docVIP

　　存量住宅提质为新安居之所研究 --1 绪论 1.1 研究背景与意义 新型城镇化是城市发展的需要，其核心是人的城镇化，是农民市民化的过程，它是以“安居”和“乐业”为目标逐步提升的过程[1]，因此如何解决人的安居问题应该是排在首要位置。经济会受到新型城镇化发展的影响。首先，随着现代化的发展，人口大量流入城市，必然会引起住宅的大量需求，给房地产业的发展也会带来新的挑战和机遇。其次，随着人们对于生活的需求层次上升，对于住宅也不再是易居，而是开始转向安居。但是随着住宅市场的空前发展也产生了一系列的问题，一是地价与房价不停的上涨产生的财富增量效应并没有抑制人们对住宅的需求，反而由于人口红利刺激消费使得城市住宅高品质的强化。二是由于收入水平差异使得低收入人群购房难，纵观各个省份，我们可以发现存量住宅在城市建设和更新中扮演着越来越重要的角色，我们也不难理解国外对于存量与增量住宅的关注与重视，这些原因导致我们不得不对存量住宅的提质提上日程和高度。对于现有的很多既有住宅无论从质量还是周边环境都比新建住宅有许多不足，通过对存量住宅进行综合改造,从而使得基本功能更加完善、生活和服务配套更加健全、居住环境更加和谐的宜居城市进而达到安居之所的效果就显得很必要。笔者在太原生活了七年，对于其城市有了很大的了解，作为晋商文化的发源地在全国城市发展影响下也开始进入转型时期，面对大拆大建的社会建设问题不仅使得资源浪费、更重要的是使得居民生活居住出现困境。尤其是太原上世纪八九十年代的建筑，这些住宅结构基本上完好，通过提质改造就会使其得以延续，对于以前开发商单纯追求经济利益而将地方住宅大拆大建不仅不符合长期发展战略，而且迁走了当地久住居民。 ........ 1.2 国内外文献综述 西欧把对旧住宅区的革新作为城市更新的第一任务，其改造方法可分为重建、整治和维护开发三类[2]。重建性开发是拆除清理已经没有使用价值的旧住宅，之后通过对旧住宅区的环境质量和土地利用进行重新规划布局，进而重建住宅和设施[3]；整治性开发是在保留既有住区特色的基础上，通过完善公共服务设施等来对存量住宅进行改扩建、维修和保养从而提高环境质量和土地利用价值；维护性开发指通过维修、翻新和改进服务对旧居住区的功能得以维持或恢复，提高土地的利用价值。美国提出的《住宅法》是实施城市更新计划的开端，它的两大任务是通过环境优雅、生活安逸的高质居住区代替陈旧住房以及强化市区功能[4]。德国的帕尔豪森住宅（第二十世纪六十年代）被重新设计。主要是通过竞标进行改造，甲方希望通过调整平面布局和重新的设计，加之对环境的进一步改善实现地段的结构化调整。设计方通过详细研究制定出不同建筑不同改造方法[5]。具体方法是对有使用价值的住宅予以保留完善，并提出了太阳能和雨水利用系统对社区的居住环境重新改造。德国居民住宅改造得到政府很大的支持，还设立公共资金用于住宅改造建设。荷兰于 1974-1983 期间在二战拆除了一大批的旧房之后对城市进行修缮工作，进行了大批量改造工作。荷兰鹿特丹 HETOUDE NEORDEN 改造就是其中典型之一。这次改造同时考虑了保留和拆除一起进行，改造过程中十分重视保留住宅的外貌、重视绿化景观、住宅内部改造三个方面的问题。具体方法是以营造一个相对独立的住宅空间为原则基础上，通过对住宅内部进行重新布局改造来加大住宅面积，提高容积率的同时使得居民生活更加安逸。 ......... 2 相关概念及理论 2.1 存量住宅界定 《存量房时代的房地产市场研究》显示我国存量住宅相对新建住宅占据很大比重，已经达到一定量，因而我国的住宅供给已经进入存量房时代。这样看来我国未来的住宅交易将主要以存量房为主，不难发现发展较快的一二线城市已经进入以存量住宅的更新改造为主时代。这些现象表明，对于如何使得这些存量住宅更好的发挥作用从而发挥最大价值是很有价值和迫切需要进行的课题。存量房市场的定义有广义和狭义。（1）存量房从广义角度来讲，是指已经建成并已经交付产权的旧的住宅和建成但是尚未交易的新建住宅在特定时间点上以有形实体存在的量。国外多运用此定义来研究存量房[58]。（2）我国将住宅市场区分为存量市场和增量市场，对于存量住宅的定义是狭义的，是包括新建商品房在内的旧住宅，这些增量住宅的所有者可以通过出售与租赁等方式使这些住宅再次进入市场流通[58]。2010 年《中国城市住宅发展报告》指出存量住宅有两大类：被个人购买、所有权已经取得的住宅或居民自建的住房。这些存量住宅一般转化为库存待售的二手房[59]。这里的存量住宅是指严格的存量资产。本文所指的存量住宅是指已经进入市场流通或者以后也会进入市场被消费者购买使用且未超出最大使用年限，这些住宅现在或未来不能够满足居民对住宅的要求，加之新建商品房价格较高、土地资源相对缺乏，对这些住宅进行提