改善价值工程在房地产设计期间造价控制中的应用.docVIP

　　改善价值工程在房地产设计期间造价控制中的应用 --第一章 绪论 1.1 研究的背景及意义 21世纪以来，房地产业快速发展，对城市建设做出了巨大贡献，在国民经济中扮演着越来越重要的角色。然而随着房地产市场由卖方市场变成买方市场，房地产行业内部竞争日趋激烈，一些小房地产企业面临被兼并的危险；近几年国家对房地产的调控，使得房地产热有所降温；消费者也渐渐归于理性；以上种种，都对房地产企业提出了更高的要求，房地产企业正面临发展上的瓶颈。 房地产企业要想赢得生存的空间，必须要有利润来支撑，房地产对成本的控制刻不容缓。因此有效的造价控制是房地产企业立足的前提，在管理中必须加以重视。目前开发商在造价控制上存在一些误区，仅把控制重点放在施工阶段。如在施工过程中严格把控人材机的取费，降低管理费等等，这种控制是事后控制，往往收效甚微。显然，造价控制不应局限于施工阶段的事后控制，而应事前着手，避免被动，争取主动。事实证明，可在多个阶段进行造价控制，其中在设计阶段控制造价最为有效。实际上，施工阶段对整个项目造价影响的程度仅为20％左右，而设计阶段对项目造价的影响程度却可达75％以上。 可以看出，设计阶段对造价控制而言至关重要。遗憾的是，目前设计人员普遍存在“重功能、轻造价”的倾向，在结构和安全功能上精益求精，但对工程造价的考虑明显不够。而且，开发商和设计单位并没有完全认识到价值工程（ValueEngineering，VE）的作用。首先，开发商和设计单位没有认识到VE在房地产项目应用的潜力和前景。房地产项目的投资规模庞大和复杂性，使得其节约成本空间巨大，这是房地产项目应用VE的一大优势。房地产项目应用VE一般节约资金为5%-10%，潜在的效益极为巨大。2003-2012年，我国房地产项目投资总额从9099.66亿元上升到116568.88亿元，2012年投资额更是占全社会固定资产投资总额的62.6％。其次，开发商和设计单位没有认识到VE在提升企业竞争力方面的好处。除了能给企业带来经济利益外，员工在应用VE的过程中能提升自身创造力，对企业形成良好文化、卓越理念大有裨益。从战略的角度来讲，VE使得房地产企业在市场上更具竞争性和生命力。 1.2 国内外文献综述 1.2.1 工程设计阶段造价控制相关研究 （1）工程项目设计阶段造价控制的作用 众多文献指出工程项目在设计阶段进行造价控制具有重要作用。李建新，孟承新指出设计阶段是造价控制最关键的阶段，目前业主和设计单位对设计阶段造价控制重要性认识不够，需要从意识上加以强化。吴成浩认为，造价控制不能局限于事后控制，要在投资决策阶段、设计阶段实行事前控制，主动控制全过程的造价。马学军对设计阶段造价控制进行了深入分析，指出了设计招标制度在设计阶段造价控制中的作用，并强调了设计阶段进行造价控制的重要性。胡震指出工程项目设计阶段造价管理的重要性，认为在设计阶段提高造价管理水平能提升企业的竞争能力，并提出了一些改进造价管理水平的方法。可见，现阶段理论界对设计阶段造价控制的重要作用已具有一定的认识，并已做出了相应探讨。 （2）工程项目设计阶段造价控制的方法 大量文献指出目前设计阶段工程造价控制的一些方法，包括进行限额设计、推行标准化设计；全生命周期费用分析法等。尹贻林采用限额设计对设计阶段造价进行控制，主张制定设计限额，使得初步设计概算控制在投资估算范围内，施工图设计预算控制在初步设计概算范围内，严格控制不合理的变更。王志伟认为全生命周期理论能同时考虑建设成本和运营成本，把全寿命周期理论用于设计阶段造价控制能促使科学投资、提高效益。钱向欣，金向丹认为限额设计、全寿命周期费用分析是设计阶段造价控制的有效手段，除此之外，还可以考虑实行EPC来控制设计阶段的造价。 现阶段，价值工程作为一种设计阶段造价控制手段，其重要性开始被部分学者重视，这在一些文献里也有所体现。如谭庆指出，价值工程可以对功能和造价的匹配性作出考虑，且可操作性大，是目前设计阶段造价控制中最好的方法。徐晓运用价值工程的相关理论和方法，分析研究了功能和成本这两个影响工程项目价值的关键因素，在规划设计阶段对项目进行功能、成本分析，进而评价和优化。虽然学者已开始注意价值工程在设计阶段造价控制中的重要性，但其仍未得到很好的发展。 （3）工程项目设计阶段的造价估算 国外学者对设计阶段造价估算做了较为深入的研究。G指出采用神经网络进行工程投资估算的方法估算精度较好，一般不超过10%，适合用于工程实践[。I．E．pson进行了设计阶段造价估算研究，并主张通过提升企业效率来实现设计阶段成本的降低。 国内学者针对设计阶段造价估算的关注较晚，但也有部分文献做出了相关研究。清华大学的杨颖等，提出了曲线拟合法进行公差与成本的建模，合理估算设计阶段造价并进行了公差设计。胡树华利用参数回归根系法