琶洲PZBG商业综合体项目经济评价与投资风险分析.docVIP

　　琶洲PZBG商业综合体项目经济评价与投资风险分析 --第一章绪论 1.1研究背景与意义 1.1.1研究的背景 近年来，随着国民经济的持续发展，我国综合国力水平显著增强，随着国家城市化进程的有序推进，在国人对于房地产市场的刚性与投资需求的推动下，房地产凭借其口益稀缺的土地资源，依然成为国人心中“高贵的奢侈品”。面对刚性需求及口益缺少的土地资源之间的矛盾，集约、高效利用土地成为当今地方国土部门、规划部门乃至民众的统一认识，作为城市功能的空间、资源与物质的承载体，城市综合体恰逢其时的成为当下房地产企业与广大民众的新宠。本文研究的PZBG项目是集酒店、公寓、写字楼于一体的大型商业综合体项目，商业综合体普遍存在建筑体量大、投资额巨大的特征，为有效控制投资风险，实现项目盈利目标，投资前应充分重视对项目环境与市场分析，确定项目与产品定位，形成PZBG项目建设规划，并以此为基础对反映项目盈利能力及偿债能力的财务经济评价指标进行分析，评估项目风险的主要因素、风险程度及发生概率等，为项目投资建设提供重要的决策参考意见，有效避免投资的盲目性，从而提高企业的生存与可持续发展能力，促进房地产行业健康有序发展。 1.1.2研究意义 本论文主要通过对PZBG综合体项目进行项目经济评价研究，从项目宏观与微观的因素与角度进行分析，形成独立指标分析与综合评价研究的数据与结果，为项目实现最优方案进行研究与探讨，从而形成项目分析的框架与研究体系。 论文研究有以下两个方面的意义: 1、理论研究角度的意义: 目前我国在城市综合体项目经济评价方面的研究还相对较少，本案例多业态的经济评价方案及数据分析，形成相对完整的项目经济评价研究体系，为类似项目建设提供借鉴与参考意义。 2、实践角度的意义: 检验自身能否将课堂上学到的项目管理方面的理论知识运用到实践案例中去，通过对项目经济评价学科系统地学习与研究，对知识起到查漏补缺的作用，有效提升自身学以致用的能力。 ....................... 1.2国内外研究综述 1.2.1国外相关研究现状与成果 美国是率先提出政府公共项目评估的问题，美国的联邦河域委员会于1950年公布了《内河流域项目经济分析建议》的蓝皮书，规定和明确了成本效益的原则顺序。随后的一段时间，相关的研究理论层次不穷，如: 1958年，荷兰的计量经济学家简·丁伯根(Tinbetgen)提出了使用影子价格应用于国民经济分析中。 1969年，国际经济合作与发展组织((OECD)出版的《发展中国家工业项目评价与分析手册》，提出了OECD法(即I-M法)。OECD法对汇率和价格的计算标准作了调整，是以国际汇率及国际市场价格为标准来测算投入和产出水平，并结合国民经济贡献率作为投资项目最终的评价目标。 1973年，联合国工业发展组织(UNIDO)出版的《项目评价准则》，提出了以采用本国的货币单位来计算项目国内的价格，并以标准的转换系数计算国际的费用及经济效益为标准的UNIDO法，形成对工业工程项目的一整套的计算和分析方法。 《项目经济分析一一影子价格的推导和估算》是世界银行经济学家于1976年撰写的关于工程项目经济评价的主要著作之一，论著提出了S-Vt法。范德塔克和林思·斯奎尔提出项目评价中应充分考虑收入分配的影响，并在此基础上推导影子价格的计算公式，重点讨论了影子价格的理论、方法和作用，对国民经济评价的发挥重要贡献。 1978年，由法国Michelkgall和MarcCheivl撰写了关于((项目经济评价手册一一影响方法》一书，文中提出了分别以本国市场价格、本国货币为基础及计量单位，来分析工程项目的投入与产出及对国民经济所产生的初次和二次影响，形成了以国民收入的增量指标作为评估项目与选择项目的依据。 ........................... 第二章PZBG项目环境与市场分析 2.1PZBG项目基本情况 项目基本情况主要介绍项目位置及周边环境、项目的交通概况及市政配套情况。 2.1.1PZBG项目位置及周边环境 拟建设用地位于地铁8号线磨碟沙站B出口附近，于正在建设的琶洲大道西以南，美居北街以东，规划中的海洲路以西。用地面积约14000平方米，参考项目地块周边技术指标，假设地块技术指标为:容积率:10、建筑密度40070、绿化率35%，计容建筑面积140000平米。 2.1.2PZBG项目交通概况 拟建设用地周边道路与琶洲会展区域和珠江新城CBD联系紧密。地块紧邻建设中的琶洲大道，琶洲大道是琶洲会展区域重要的服务性交通干道，主要为区域内各功能区之间提供联络与疏导功能。通过琶洲大道可直接通往广州国际会展中心一、二期的展馆，与拟建的琶洲四期展馆隔琶洲大道相望。目前地块向西1公里即可通过猎德大桥直通珠江新城CBD，规划中的马场路一海洲路过江通道就在地块