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关于社区物业管理思索摘　要：油田社区物业管理是油田经济的组成部分。随着改革的深化，油田社区容纳着油田的二级单位和各驻矿单位，油田和各驻矿单位之间实现了独立核算。油田社区物业如何实现社会化、企业化、市场化、专业化管理和服务，已成为油田改革中需要解决的问题之一。物业管理是市场经济的产物。推行和创新物业管理是符合建立现代企业制度的改革方向，顺应社会发展趋势，改善职工群众生活、工作环境的重大举措。 关键词：油田社区　物业管理　存在的问题 青海油田物业管理作为新兴的物业管理业务，由于受地理环境、企业特点等各方面的因素，造成小区点多面广、布局分散，在一定程度上制约着物业管理的发展，油田物业管理要想在市场的大潮里自由游弋，就必须实现创新。 1.油田现行物业管理模式的基本特点 经过57年的发展，青海油田相继建成了敦煌、花土沟、格尔木三大基地，配套完善了涩北、冷湖两个生产现场，陆续改造了六个驻外离退休基地。敦煌和格尔木两个基地已进入“全国物业管理示范小区”之列。从整体来说，油田现行社区物业管理模式具有以下特点和优势： （1）以专业化为基本取向的管理体制改革，使物业管理占有了重要地位。在各方面的大力支持下，油田物业管理水平有了明显提高，物业管理从规模到内容都成为油田工作的重要组成部分。 （2）按区域进行集中管理，统一规划，促进了油田物业资源的优化配置。各个社区成立后，能够从区域范围内统一考虑规划居民区内物业资源的配置，有利于减少重复建设和各种浪费。 （3）社区物业管理的专业化，使社区管理和服务质量有了很大提高。社区在提高居民满意率方面采取了一些具体措施，服务态度改善了，服务范围拓宽了，社区居民得到了更加便捷和优质的服务。 （4）服务与创收相结合，使物业管理成为油田经济中一个新的经济增长点。油田社区是企业社区，最终要走向社会独立生存，而且这种改革步伐正在显著加快，坚持优质服务开拓市场增加创收，为市场化发展积蓄了后劲。 2.油田现行物业管理存在的主要问题 近年来，油田物业管理虽然取得了很大的进步，但受各种因素的影响，仍存在一定的矛盾和问题。尤其是油田社区作为一个独立的矿区，物业管理带有明显的行政计划色彩。 （1）油田社区点多面广，布局分散，没有形成规模优势。带来的问题主要有两方面：一是投入大，效果不甚理想。二是用人多，人工成本高，很难实现物业管理公司的自立生存。 （2）物业管理起步晚，许多方面还不完善。从总体上讲还刚刚起步，物业管理多是低标准收费、低水平服务，与居民的需求有一定的反差。 （3）物业管理中还没有形成全面的竞争机制。社区物业公司都是从原来主营单位后勤服务系统中分离出来重组改造而成的，物业管理依然停留在行政福利型阶段，没有形成统一、开放、有序、竞争的市场。 （4）物业建设和管理没有形成有效的投入产出机制。目前社区物业管理在很大程度上仍然依靠油田补贴。如何实现物业管理投入产出的良性循环，是应该解决的一个问题。 （5）油地关系中一些磨擦和问题制约了物业管理工作的有序运行。油田职工住宅小区的城乡结合处，工农杂居，受各种因素的影响，物业管理工作不时出现一些磨擦和问题。 （6）物业管理人员的素质亟待提高。由于历史原因，油田物业管理人员大都是从原来各单位分离出来的后勤服务人员，职工年龄偏大，专业不对口，技术水平低，缺少应有的管理能力和操作技能。 3.油田物业管理发展的基本思路 油田社区物业管理是一个复杂的系统，牵扯到方方面面，孤军突进的改革措施是不可能取得理想效果的。在改革物业管理模式中，应该把上级要求和油田实际结合起来，把改革进程与职工的心理承受能力、经济承受能力结合起来。 （1）坚持社会化服务，实现经济目标和社会目标的协调发展。油田的物业管理，本身就是社区下属的一项主要业务，更应把自身发展与社区思想、文化、环境、治安建设结合起来，在社会化服务上多做文章，这是提高物业管理公司的知名度、树立过硬品牌的一条途径。 （2）走“建管修一体化”之路，形成良性的发展机制。随着住房分配的货币化，居民对住房要求越来越高，原来的重建轻管的思想以及谁建谁管权责不清、物业建设配套不完善、设施不齐全等现象，将会越来越引起居民的不满。实行“建管修一体化”，从根本上解决物业建管的衔接问题十分必要。 （3）在政策扶持下，实现物业建设管理投入产出的良性循环。物业管理是国家扶持发展的新兴行业，提高物业管理水平是今后的发展方向。但油田物业管理还处于起步状态，作为独立的矿区，物业管理不得不承担大量的企业办社会职能。油田应尊重现实，加强对社区物业管理的政策扶持，使其尽快走上自立生存、自我发展的健康轨道。 （4）走管理创新、技术创新、服务创新之路，实现高水平服务、高效益发展。目前油田社区物业管理是以自我服