土地增值税清算要素鉴别方法.docxVIP

土地增值税清算要素鉴别方法关于确认收入的鉴别方法关于确认清算扣除项目的鉴别方法房地产开发费用的鉴别方法其他扣除的鉴别方法关于确认收入的鉴别方法1、开发企业将预收购房款或当期售房款长期挂在往来账上，或以房款抵偿工程成本、债务，不及时结转收入。鉴别方法：结合房产管理部门的网上签约备案资料确认是否有预收款未转收入情况存在；检查项目承包方、材料供应方与开发企业之间往来账目，有无“虚挂”的大额余额存在，防止开发企业“以房偿债、以房换物”。2、开发企业对需要视同销售的开发产品漏计销售收入。鉴别方法：检查“开发产品”明细，结合实地勘察调查，对将开发产品用于职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人等的行为，在开发产品发生所有权转移时，视同销售一并计算销售收入。3、开发企业以一房一价为名，调节房价，少计销售收入。鉴别方法：（1）从销售统计表中检查是否存在不合理销售价格的情况，与房地产企业相关项目销售表和物价部门批复进行核对，对售价明显偏低且无正当理由的，按照同类同期平均销售价格予以调整销售收入。（2）对疑似售价明显偏低的，委托价格认证中心鉴定，以价格认证中心认定的价格调整销售收入。4、房地产销售时，开发企业收到购房人违约支付的违约金、滞纳金，直接记入营业外收入。鉴别方法：检查“营业外收入”明细，对购房人发生购房行为，其支付的违约金、滞纳金计入销售收入予以调整；对购房人未发生购房行为支付的违约金、滞纳金，因未发生房地产转让行为，不计入房地产销售收入。关于确认清算扣除项目的鉴别方法一、取得土地使用权所支付的价款的鉴别方法1、开发企业取得土地使用权所支付的地价款和相关费用，明显高于当时市场价格，可能是企业虚增了交易价格。鉴别方法：核算取得土地使用权所支付的价款及按国家规定缴纳的有关费用是否真实、正确，要审查《土地出让金缴费证明》、土地出让金缴费票据及银行转账凭据、土地转让合同及发票、取得土地使用权时的契税票据等，各证明材料所载金额不一致的，要进行重点审核，必要时向国土部门进行函证或要求企业提供国土部门书面证明。2、通过股权转让（包括企业改制）、企业并购等方式取得土地使用权，由于转让的股权溢价无法取得发票而无法记入被转让项目的成本，是否可以按实际支付的股权转让金额进行土地成本扣除。鉴别方法：如果是通过股权转让方式取得土地使用权，在股权转让时未能单独取得支付土地价款的合法凭证，则在土地增值税清算时不能按股权转让时支付的金额作为土地成本扣除。这种情况，仅允许扣除股权转让方当时受让土地时支付的土地成本金额。3、房地产开发企业的土地为作价入股取得，作价金额大于投资方当初取得土地的成本，在房地产企业土地增值税清算时，土地成本的扣除问题。鉴别方法：土地作价入股，从事房地产开发的，应当按作价金额缴纳土地增值税，房地产企业在进行土地增值税清算时，应按投资入股时确认的金额进行土地成本扣除。在《财政部国家税务总局关于土地增值税若干问题的通知》（财税[2006] 21号）下发前，土地作价入股享受土地增值税免税的，在进行房地产土地增值税清算计算土地成本扣除时，允许扣除入股方（投资方）当时受让土地时支付的土地成本金额。二、房地产开发成本的鉴别方法 1、企业在开发过程中，大量接触相关业务单位，业务票据往来繁杂，存在以“假发票”虚列成本。 鉴别方法：（1）可根据收款方的性质、支付款项的内容来判断鉴别凭据的合法有效性：a.如对方单位是经营性企业，就必须提供税务局监制的发票；b.如对方是行政机关或是政府行业管理机构，收取的是相关政府性规费，需提供省级财政部门监制的行政事业性收费收据。（2）可查看相关合同，确认合同工程造价，关注合同中明确的建筑工程款、材料费及单位用量等，来查验票据的真伪及开票方与领票方是否一致。（3）对真伪不确定的发票，通过发票查询系统查询。（4）超过一定金额的可疑发票，可查阅银行对账单，确认是否实际支付。对通过现金支付的大额发票，应关注是否真实合理。 2、部分房地产开发企业采取虚签合同、虚列建筑工程费用发票的“假业务”手段，加大建安成本的扣除金额，从而在土地增值税清算中少缴税款。鉴别方法：在确定发票真假的基础上，根据费用发生的性质、与项目的关联程度，判断成本费用的真实及可配比性，有： （1）对开发企业提供的成本资料进行归集整理，同时抽查相关建筑施工合同、施工竣工决算报告等资料，将合同金额、竣工决算金额与开发企业账面归集的建筑工程费用发票金额加以比对，差异处应要求开发企业提供合理解释及依据。 （2）将企业的单位建安成本与建设部门提供的各年度建筑安装工程造价参考表核对，对超出一定幅度的，要求企业合理解释并提供依据，不能解释或提供依据的，按建设部门公布的每平方米建安造价金额标准核定企业的建安成本。 （3）采取“实地查验”或聘请工程造价师，到施工现场了解其真实开发情况，从