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武汉历年房价变化情况研究(2007-1-12 8:55:06)武汉历年房价变化情况研究第一，从武房指数[1]看武汉房价历年变化趋势根据武房指数来看，自从2000年以来，武汉房地产市场呈现需求旺盛售价急剧上涨的特征，进入了稳定持续上涨的格局(图5)。不排除国民经济的发展所带来的房价在一定程度上的合理上涨，但是根据武汉市土地整理储备供应中心和武汉市统计局公布的数据显示，2003年武汉平均楼面地价为每平方米1228元，同期武汉市商品房平均售价为每平方米2353元，地价房价之比为0.479：1,远远高于公认的合理标准；2004年武汉平均楼面地价为每平方米1333元，同期武汉市商品房平均售价为每平方米2668元，地价房价之比为0.472：1。且自从实施土地招拍挂出让以来，房价爬升的斜率陡峭：2000年房价为1984元/m2，到2005年第二季度房价为3118元/m2。武汉的现象绝非是推行土地储备制度后的个别现象，各地“地王”不断涌现，楼面地价迅速攀升，以武汉为例，土地交易单价直线上升。中心城区的平均楼面地价2003年为1228元／m2，2004年为1333元／m2，2005年初由于鹦鹉洲地块的带动达到了1861元／m2。土地储备刺激地价上涨的状况愈演愈烈，房价步入只涨不跌的格局。在房价快速上涨的同时，武汉市商品房销售则也处于供不应求的状态,中心城区和次市中心的现房楼盘销售率几乎达到100％,而外围区域的销售速度则更快,特别是一些开发水平较高的楼盘尚未竣工时就已实现100％的销售率。销售状况的火暴给开发商和消费者良好的预期，反过来又刺激房价的上涨。第二，从典型住宅价格指数[2]看武汉2005年房价走势（图6）2005年9月，武汉典型住宅价格为3679元/平方米，较8月上涨83元/平方米，涨幅为2.3％；“典型住宅价格指数”为3943点，较上月上涨88点，涨幅为2.28％。2005年9月武汉市商品房备案统计数据显示，重点区域已备案项目共605个，商品房总套数为22万余套，可售8万余套。多层成交均价为2833元/平方米，小高层成交均价为2948元/平方米，高层成交均价为3662元/平方米。（数据来源：武汉市房产信息网）。武汉市商品房住宅成交均价为3147元/平方米。在汉口核心区域，又有一系列高品质楼盘面市，如位于西北湖的凤凰城，均价为4200元/平方米。从典型指数样本楼盘来看，2005年9月销量比上月多出4663平方米，环比增长11.6％，且价格处于稳中有升的态势。其中武昌中心城区（图7），2005年9月武昌区综合指数为4415点，较上月上涨104.1点。武昌中心城区的积玉桥板块属于旧城改造项目，土地取得成本占房价的比重大，再加上开发楼盘的品质提高，房价被抬高许多。如于2005年9月25日开盘锦江国际城，售价为6100元/平方米，销售势头良好。积玉桥板块作为武昌中心城区的最后一块风水宝地将拉动武昌老城区的住宅价格。2005年9月汉口中心城区综合指数为4510点，较上月上涨13.2点，涨幅为0.2％.汉阳的房地产市场的发展进程与汉口、武昌相比仍有一定的差距，但是区内众多的风景名胜和悠久的历史文化内涵使得房价上升势头丝毫没有减弱。2005年9月汉阳中心城区综合指数为3458点，较上月有所上升。[1]“武房指数”运用统计学基本原理，采用分层分类抽样统计的方法，计算各类房地产物业的加权平均价格，以1999年武汉市各类房地产平均价格为基期比较价格，以1000点为基期指数，二者之比即为报告期该分类物业的价格指数。结合历史记录，形成价格变动曲线，通过这个曲线就可以很直观地看出房地产市场行情的涨落变化。[2]典型住宅价格指数是在中房指数基础上衍生而来，它根据全市房地产价格特性及分布区域，选取各区域具有典型意义的住宅楼盘，以其运行状况和销售、成交价格等数据为依据，通过指数形式反映微观市场的走势，使购房者对具体区域内的住宅价格有全面了解。