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商品房相关权若干问题探究纵观当前我国的房地产经济的发展趋势，随着房地产经济的迅速发展，其已成为我国经济发展的主要支柱之一。其中城市商品房的买卖是人们非常关注的重大问题。据有关方面统计、商品房的买卖已成为广大群众消费的首选。随着买卖的扩大，使相应商品房权益的纠纷不断出现，商品房的质量和物业管理等纠纷成了投诉的热点，吸引了众多法学界学者对商品房产权问题的研究。由于我国实行城市土地归国家所有、商品房与楼盘地权相分离的原则，因此传统的、旧有的西方物权理论及房地产研究均不适应我国现有的商品房纠纷处理。从商品房的空间构成不难看出，商品房的使用权是沿着商品房的空中范围，上下叠加左右毗连的。这些商品房的叠加毗连使其权属发生了变化，更多的问题使无数个商品房权益交织后与周际的权利关系变得更加纷繁复杂，让众多学说力所不逮。本文力图在这些权利的交织及边缘问题上做深入的研究，为了便于论述，本文将商品房产权交织及边缘权概称为相关权，顾名思义即与商品房产权相关联的权益。由于对商品房问题上的研究的欠缺，也由于物业管理成为新的热点，更多的是忙于应付物业纠纷的处理，而很少去分析物业纠纷权利上的原因，如果静下心来细思，涉及房产多项权利。如权利清晰，一是处理容易，二是纠纷肯定会减少。本文想借用相关权的概念从权利的性质上，该权利与他权利的区别上，努力找出一条解决纠纷便捷的路子，做一些基础性的探讨工作。 一是相关权没有固定理论，他是基于物权、债权，邻接权、相邻权、共同权，类似于房屋区分所有但又不等同于这样的权利，由于他是一种基础权利。所以他对基础理论的研究有很强的依赖性。 二是由于旧有物权理论，原本是建立在私有物权之上的。因此，解决涉及商品房屋使用权的问题上矛盾突出、明显，很难套用，应以讨论一种全新的，商品房相关权理论为当务之要。城市商品房是国家所有地权和公民私有权分离的产物，研讨房屋相关权一般不涉及地权所有权。 三是由于商品房在我国发展时间不长，矛盾的显现还不深刻，对这类问题的投入不深，研究不够，只能就发现的问题就事论事，难免不能完全自圆其说，但本文想尽力而为，使这类问题的处理，较为耐得住推敲，成为体系。 四是由于对这类权利的救济问题，直接引述为诉讼的研究，更是大家关注的问题，所以本人从论述的完整性上论述这类问题的特殊性。但并非本文的重点，如有浮皮浅显，点到为止的情况敬请见谅。 一、城市商品房相关权益的基本问题 （一）城市商品房相关权的概念及性质特征 1.城市商品房相关权的概念 商品房相关权利是指商品房产权人之产权与其他商品房屋产权人的产权及与开发商的开发权、公用设施使用权等与商品房产权相关联的权利义务的总称。为叙述方便，以下简称房屋相关权。 （1）商品房一般在城市中以楼房的形式存在，相对集中于各个小区，故本文所指商品房一般泛指城市小区商品楼房 2.房屋相关权的性质 房产相关权是一种物权，依附于国有土地之上，附属于相对独立的房产权，是依赖于商品房产权的特殊物权。 房屋相关权的依附性在于，只有享有房产权，才享有完整的相关权、房屋租赁人、借用人都不能单独享有这样的权利。 3.相关权是一种边缘权、交织权 商品房在地理空间范围讲，由于商品房叠加在同一土地上，相应房产相关权则是各房屋产权交织状态下的一种权利，这也决定了房屋相关权的行使也受制于其他产权人的权利行使。如在公共走道住户独用走廊一段为安全需要加装防盗门，此行为虽不影响他人行走，但应征求相邻其他住户的意见，并不当然享有独用走廊的专有使用权。 （二）商品房相关权利所涉土地使用权的特殊性 商品房的相关权是建立在国有土地使用权之上的商品房所有权利延伸于所有之房屋外的一种权利。 1.他所依赖的商品房屋所有权是相对完整的，具备所有权应有的一切性质。 2.相关权所依赖的，商品房所附着的土地地产权为国有土地使用权。 （1）该土地所有权与房屋所有权相分离。 （2）房屋所有权紧紧依附于土地使用权。 3.商品房所依赖的土地使用权具有整体性、不可分属、多重的特点。 （三）房屋相关权是建立在商品房各自所有、土地整幅使用权共享基础上的特殊使用权。 1.商品房的所有权私有性、依附整幅土地的使用权国有性质，决定了房产权人不仅是享有商品房的相关权，而且享有区分所有权，和共有公共设备、共用绿地的相关权，还享有所有权之间，所有权与使用权之间，与相关权之间的权利。 2.从地理位置来讲，房产权相关权是指房产人之房产权延伸至自身房屋之外，小区规划之内开发商建设的配套公共设施上的权利及公共服务设施上的权利，如附属用房，绿地等。这些权利即有一定的独立性，也有交叉性。理论上讲，当开发商开发的是单独楼座的，房屋售出后，权利就全部归属各商品房业主，这时开发商虽在名义上享土地使用