浅议地产企业成本控制方法及技巧.docVIP

浅议地产企业成本控制方法及技巧摘要：地产企业要想在项目建设中获得更好的效益，更快的发展以至在行业之中立于不败之地，控制成本是最关键的环节。本文介绍了项目建设整个过程中各阶段成本控制的方法与技巧，提高了造价技术人员的专业素质，对企业的项目建设，总体的成本控制有实际的指导价值。 关键词：效益; 成本控制; 工程造价; 方法与技巧 Abstract: real estate enterprise want to project construction better benefit, faster development and in the industry in an invincible position, cost control is the key link. This paper introduces the whole process of construction project in each stage of the cost control of methods and skills, improve the cost technology’s professional quality, and the project construction of the enterprise, the overall cost control have practical guiding value. Keywords: benefit; Cost control; Project cost; Methods and skills 中图分类号：F275.3 文献标识码：A文章编号： 合同价的签订是项目建设各阶段成本控制最重要的环节，并贯穿于项目建设的全过程，包括设计阶段的设计合同、招投标阶段的承发包合同、施工阶段的专业工程另行分包合同、以及与第三方签订的监理合同等等。本人瑾作为某地产企业成本合约部经理，就目前公司一在建的住宅楼项目运行当中经历的合同谈判经验拙见写出来与大家分享，共同探讨。 一、设计阶段 设计阶段的工程造价控制是整个工程造价控制的龙头，这一阶段的设计费支出只占建设工程全寿命费用的1％左右，但对工程造价的影响却占75％以上，且往往容易被忽视。就住宅楼而言，目前设计单位推出了新型的设计方案，即大楼板结构，楼板厚度加厚，框架梁均为暗梁，外周圈墙及电梯井壁为剪力墙，其它部位墙体均为填充加气块墙，整体视觉效果好，而且业主可根据需要改动隔墙位置，最主要的是此新方案比传统的剪力墙结构方案每建筑平米节省钢筋约6公斤，可大大节约成本，但会导致层高增加、砌块用量加大、设计费用增加等一系列问题，通过成本估算，综合考虑，此新方案是可行的。这只是设计阶段结构设计的一个细节，就可以节约不少成本，因此抓住设计这个关键，对工程造价的控制可以取得事半功倍的效果。 二、施工招投标阶段 实行建设项目的招投标是我国建设市场取向法制化、规范化、完善化的重要举措，对于则择优选择承包单位，全面降低工程造价，进而使工程造价得到合理的控制，具有十分重要的意义。这一阶段是最主要的成本控制阶段，也是造价人员充分发挥预算专业水平的舞台。就我公司目前在建的住宅项目而言，成本合约部如何做出最合理最切合实际造价的最低标底，以合理确定承包单位，最主要把握以下几点： 1、确定出按综合单价计价的项目，并考察市场确定综合单价。一般原则是有新工艺新做法，定额不太完善，相近定额分歧较大，或定额含量高，定额主要材料档次价位不等，都宜采用综合单价，如外墙面涂料做法、保温隔热墙、回填土、不锈钢栏杆等等。 2、明确主要材料调价方法。主要材料包括钢筋、商品砼、面砖、石材、吊顶、配电箱、电线电缆等等，要明确主要材料哪些是按造价信息调价，哪些需要甲方认质认价。按造价信息调价的要尽可能的考虑施工进度相应月份的价格浮动程度或某一阶段加权平均，这样价格浮动风险双方共担；认质认价的材料，即可保质量，又能控制成本，注意按相关规定计取相应的采购保管费，不能随意增大采保费，否则就失去“认价”的意义了，成本也就得不到相应的控制。 3、关于措施费用成本的控制要点，要切合实际，按实际情况考虑，发生就计取，不发生就不计取。如工程所需材料堆放点距建筑物近边在150m以外至500m以内，发生二次搬运费并计取；150m以内不发生也不计取 4、模板的计价与调整。这里我想着重谈一下，模板工程量大、材料价格较高，耗费人工机械较多，在工程造价当中是不容忽视的一部分。而且模板属于周转材料，不构成工程主体，且各种材料周转次数不一，比如竹胶板模板定额是按周转5次考虑的，而当地大多使用多层板模板，价格较便宜，但无多层板模板定额，建筑工程基础定额中明确可以按实际