深圳市轨道交通建设及其房地产业发展.doc

深圳市轨道交通建设及其房地产业发展【摘要】 随着经济的迅猛发展，土地供应与城市发展之间严重失衡，轨道交通变得尤为重要，其与房地产业的发展也联系紧密。本文以深圳市规划与地铁网络化为基础，分析了地铁网络化对房地产市场影响，最后提出新形势下的深圳房地产业发展策略。 【关键词】 深圳；轨道交通；房地产业 经过30年的迅猛发展，目前深圳城市发展遭遇空间困境和资源制约，土地供应与深圳城市发展需要出现了严重失衡的现象。2004年起，深圳关内土地资源稀缺现象凸显，全年90%以上的土地交易在关外，市中心区的最后一块低密度居住用地香蜜湖1号地块拍出高过周边房价的天价。 深圳要建设国际化城市，就必须以国际化的视野制定城市发展战略。城市轨道交通（简称城轨，以地铁为主）是现代化城市最重要的脉搏。发展深圳轨道交通，就是要从根本上解决未来城市发展的瓶颈问题，促进土地的有效开发利用，最大限度地发挥城市价值，有效落实城市规划。 城市规划，是对一定时期内城市的经济和社会发展、土地利用、空间布局以及各项建设的综合部署、具体安排和实施管理。将城市轨道交通发展纳入城市规划使轨道交通网络覆盖城市重点发展区域，通过巨大的网络经济效应，可以共享地铁网络资源、平衡区域经济发展，即TOD规划（即公共交通导向发展，Transit Oriented Development）。在建设轨道交通的同时，对沿线土地进行有秩序、分步骤、综合性的开发，可以缓解城市土地资源紧约束、优化房地产结构及稳定房地产市场价格。 一、深圳市TOD规划与地铁网络化 所谓TOD规划，就是沿轨道交通廊道的节点推动土地开发，将轨道交通车站与城市发展的核心相结合的新城市规划概念。在2002年开始的第三轮交通综合治理工作纲要中，深圳市将TOD理念引入了地铁二期工程规划设计，二期工程5条线基本形成了覆盖城市主要发展轴的轨道网络，同时深圳市也启动了社会经济及空间布局沿地铁线发展的战略调整。 1、深圳市TOD规划 根据《深圳市城市总体规划（2010—2020）》，深圳市将发展为以中心城区为核心，以西、中、东三条发展轴和南北两条发展带为基本骨架，形成“三轴两带多中心”的轴带组团结构，即南北向构建三条面向区域协调发展的城市发展轴，强化珠江三角洲城镇群的空间发展“脊梁”，东西向构建两条城市发展带，加强与珠江西岸地区以及惠州和粤东地区的联系，拓展深圳的空间发展腹地。 为支持上述区域与城市空间发展策略的实施，在进行轨道交通网络及区域铁路布局等宏观规划时，深圳市采取了“以不同等级轨道交通线路和综合交通枢纽支撑相应等级发展轴带和城市中心等级体系”的规划协调发展策略，在整个区域层面实施TOD发展。 具体的TOD规划措施为：第一，以高速铁路（如广深港、厦深铁路）联系区域主副中心城市，强化区域发展脊梁及南部沿海功能拓展带的区域带动及辐射功能；第二，以城际轨道交通线路（如穗莞深城际铁路）联系区域内地方性主副中心城镇，支撑城镇产业发展带的发展；第三，结合城市主次中心的形态，布局城市综合交通枢纽（如深圳北站、前海枢纽等），以交通枢纽的建设带动多层次中心的发展，提升其区位优势；第四，城市轨道交通网络以罗湖、福田中心区为核心进行布局，以轨道干线覆盖东中西三条城市发展轴，并连接城市主次中心。以组团快线加强外围组团与各级中心的联系，改善其交通出行条件；第五，轨道交通网络尽量覆盖城市重点发展地区和改善地区，并编制轨道沿线土地发展大纲规划，明确轨道交通与沿线土地协调发展要点。 2、城市发展与地铁网络 按照“三轴两带多中心”的城市发展轴带体系，深圳轨道交通远期线网连接了特区内外各主要发展组团中心。主要是：第一，在西部发展轴上，设置地铁10、11号线，引入深港西部快线，推进深港合作区建设，将前海中心培育成新的市级中心，承担城市和区域的高端服务功能；第二，在中部发展轴上，设置地铁4、6、16号线，引入广深港高铁、深莞城际线等，搭建莞深港区域性产业聚集发展走廊，重点开发龙华新城和光明新城，进一步提升福田保税区、观澜的发展水平；第三，在东部发展轴上，设置地铁3、12、14号线，打造惠深港区域性产业聚合走廊，充分发挥中心区的辐射功能，重点开发大运新城、坪山新区，进一步提升龙岗中心服务功能和大工业区发展水平；第四，在北部发展带上，设置地铁13号线，并依托厦深铁路等串联坪山新区、大运新城、龙华新城、航空城等重点节点而构筑的产业发展带；第五，在北部发展带上，设置地铁1、2、9号线，并由5号线与1号线形成一个环线，串联深圳市五大枢纽——前海枢纽、福田枢纽、罗湖枢纽、布吉枢纽和龙华枢纽，既巩固了中心区地位，又加强了几条主要发展轴之间的联系，并促进各城市副中心和对外交通枢纽的发展。 二、城轨网络化对房地产市场影响 2004年12月