项目评价的步骤.pptVIP

项目评估的步骤 可行性研究按以下5个步骤进行： 1、接受委托：双方签订合同协议，明确规定可行性研究的工作范围、目标意图、进度安排、费用支付办法和协作方式等内容。 2．调查研究：包括市场调查和资源调查。市场调查主要查明和预测市场的供给和需求量、价格、竞争能力等，以便确定项目的经济规模和项目构成。资源调查包括建设地点调查、开发项目用地现状调查、交通条件、外围基础设施、环境、水文、气象等方面的调查。 项目评估的步骤 3．方案选择与优化：根据项目建议书的要求．结台市场和资源调查，依据基础资科和数据，建立若干可供选择的开发方案，进行反复比较和论证，会同委托部门明确方案选择的重大原则问题和优选标准，采用技术经济分析的方法，评选出合理的方案。 4．财务评价和国民经济评价：对经上述分析后确定的最佳方案，在估算项目投资等基础上，对方案进行详细财务评价和国民经济评价。 项目评估的步骤 5．编制可行性研究报告：经过上述分析、评价后，即可编写可行性研究报告，推荐一个或几个可行方案和实施计划，提出结论性意见、措施和建议，供决策者作为决策依据。 成本估算和投资费用估算——房地产开发成本 房地产开发项目投资成本及费用由直接费用和间接费用两大部分组成 (一)直接费用 1．土地开发费用及前期工程费：①土地出让金，②拆迁征地管理费；3征地补偿费；④拆迁安置费；5规划设计费，6可行性研究费，⑦勘察费；⑧“三通一乎”费 房地产开发成本 2、房屋开发费用：①房屋建安工程费； ②附属工程(煤气调压站、变电站等)； ②室外工程(小区红线内的上水、雨污水、电力、电信、煤气，环卫绿化等工程)。 ④公共建筑配套工程和小区内配套建设的各种公共福利设施。 (二)间接费用 ①管理费；②销售费用；②财务费用；①其他费用；⑥不可预见费用；⑧税费。 各种成本费用估算方法 (一)土地费用估算 1．土地出让金 土地出让金的估算一般可参照政府近期出让的类似地块的出让金数额，并进行时间、地段、用途、临街状况、建筑容积率、土地出让年限、周围环境状况及土地现状等因素的修正得到；也可以根据城市人民政府颁布的城市基准地价．根据项目用地所处的地段等级、用途、容积串、使用年限等因素修正得到。 各种成本费用估算方法 2．土地征用费： 根据《中华人民共和国土地管理法》的规定，国家建设征用农村土地发生的费用，国家和各省市对各项费用的标准都作出了具体的规定。因此，农村土地征用费的估算可参照国家和地方的有关标准进行。 3．城市建设配套费用：是围政府投资进行城市基础设施建设而由收益者分摊的费用，有时该项费用还包括非营业性的配套设施建设费的分摊，这些费用的估算可根据当地的具体规定或标准进行。 各种成本费用估算方法 4．拆迁安置补偿费：拆迁安置费是指开发建设单位对被拆除房屋的使用人，依据有关规定给予安置所需的费用。一殷情况下应按照拆除的建筑面积给予安置。被拆除房屋的使用人因拆迁而迁出时，作为拆迁入的开发建设单位应付给搬家费或临时搬迁安置费。拆迁补偿费是指开发建设单位对被拆除房屋的所有权人，按照有关规定给予补偿所需的费用。拆迁补偿的形式可以分为产权调换、作价补偿或者产权调换与作价补偿相结合的形式。 各种成本费用估算方法 (二)前期二程费估算 前期工程费主要包括开发项目的前期规划、设计、质勘测以及“三通一平”等土地开发工程费用支出。 开发项目的前期规划、设计、可行性研究所需的费用支出一般可按项目总投资的百分比估算。“三通一平”等土地开发费用，主要包括地上原有建筑物、构筑物拆除费用，场地平整费用相通水、通电、通路的费用。这些费用的估算可根据实际工作量，参照有关计费标准估算。 各种成本费用估算方法 (三）房屋开发费:包括建安工程费、附属工程费和室外工程费； ①建安工程费，是指直接用于工程建设的总成本费用，主要包括建筑工程费、设备及安装工程费和室内装饰及家具费等。 ②附属工程费，包括锅炉房、热力站、变电室等建设费用。 ②室外工程费，包括自来水、排水、道路、绿化等建设费用。 各种成本费用估算方法 采用单元估算法、单位指标估算法、工程量近似匡算法和概算指标估算法等。 单位指标估算法，是指以单位工程量投资乘以工程量得到单项工程投资的估算方法。 工程量近似匡算法，采用与工程概预算类似的方法，先近似匡算工程量，配上相应的极预算定额单价和取费，近似计算项目投资。 概算指标估算法，概算指标估算法采用综合的单位建筑面积和建筑体积等建筑工程概算指标计算整个工程费用。常使用的估算公式是： 直接费＝每平方米造价指标×建筑面积 主要材料消耗量＝每平方米材料消耗量指标×建筑面积 成本费用估算方法 (四)管