房产测绘及其档案管理探析.doc

房产测绘及其档案管理探析一、房产测绘现状 (一)相对统一的测绘技术标准形成 2000年2月22日经国家技术监督局批准，中华人民共和国国家标准GB／T17986.1-2000《房产测量规范第l单元：房产测量规定》和GB／T1786.2-2000《房产测量规范第2单元：房产图图式》正式发布，并于2000年8月1日起正式实施。这一测绘技术标准规定了我国城镇房产测量的内容与基本要求，对规范与繁荣房产测绘市场有着极其重要的意义与推动作用。 (二)测绘技术和手段不断革新 测绘仪器设备的更新，激光测距仪、电子全站仪、GPS等精密测绘仪器的使用，有利于提高外业测量数据的精度。计算机技术对数字化房产测绘起到了极大的促进作用。 二、房产测绘中存在的问题 (一)房产测绘市场发展不完善，行业监管不到位 目前，有关房产测绘成果的质量保证体系和监管体制以及相关法律法规还未完善，测绘行政管理部门对房产测绘产品质量的监管力度不够，缺少对测绘企业的资质审查和技术指导，对测绘成果质量监管和检验不到位，不利于保护产权人的合法权益。 (二)存在地区差异，做法不统一 在不同地区、不同的测绘机构或者不同的测绘人员，各自的做法都有差别。在房产测绘的运作模式、资料格式、数据处理、信息化程度等方面也存在地区差别。 (三)房产测量技术规范有待完善 《房产测量规范》在具体操作中存在一系列细节问题。 1.斜面结构房屋数据采集施测困难 根据《房产测量规范》规定，“房屋屋顶为斜面结构的，层高在2.20米以上的部位，按其外围水平投影计算建筑面积，层高在2.20米以下的部位不计算建筑面积。”这项规定在实际操作中存在问题，因为房屋建成以后，房屋各层的结构层层面已被上层构造层层面所埋盖，实测很困难。另外，结构面是一个粗糙的不平表面，无法进行更为精确的测量。这样一来，对于斜面结构的楼板厚度就难以采集，层高等于2.20米的部位不易确定，更无法精确量取，建筑面积计算当然就可能有较大偏差。 2.特殊部位易产生误解 对于无顶盖的室外楼梯，根据规定，“无顶盖的室外楼梯按各层水平投影面积的一半计算”。这在现实中存在三种理解：第一种是将无顶盖的室外楼梯建筑面积等于该室外楼梯各层水平投影面积之和的一半。第二种是把上一层楼梯看作是下一层楼梯的顶盖，无顶盖只针对室外楼梯顶层而言。因此，无盖室外楼梯顶层应按一半计算，下部各层应计算全部建筑面积。第三种是因室外楼梯顶层无盖，不应计算面积，下部各层以上一层楼梯为顶盖，应按各层水平投影面积的一半计算。三种理解得到的结果都不同。 3.共用面积分摊计算不尽合理 成套房屋建筑面积等于套内建筑面积与分摊的公用建筑面积之和。其中，套内建筑面积由套内房屋使用面积、套内墙体面积、套内阳台建筑面积三部分组成；共用建筑面积系各产权业主共同占有或共同使用的建筑面积，遵循“谁使用，谁分摊”的原则。但在具体实施中，部分房屋结构的使用性质往往是无严格定义的，其服务范围也难以明确划分。 4.从业人员素质有待提高 房产测量人员应为熟谙法律、建筑、测绘技术等多方面知识的高素质专业测量人才。但目前在很多县级房产测绘部门，从业人员基本素质普遍偏低，专业技术人员非常缺乏，房产测绘工作水平较低。 三、改进方法 (一)规范并形成竞争有序的房产测绘市场 首先，引入测绘市场准入制。加强行业监管力度，防止和制止乱挂靠、乱收费现象，规范市场行为；加强测绘机构和资质管理，控制市场准入，推进房产测绘市场的市场化、专业化、法制化。 其次，加强行业自律，加快建立房产测绘诚信体系。严格按照市场机制运作，防止恶性竞争，杜绝暗箱操作等行为；房产测绘单位应对其测绘成果承担法律责任，对不执行国家标准规范或故意弄虚作假的行为要给予严肃查处，追究相关责任。 (二)建立房产测绘信息系统平台，统一管理，加强交流与合作 测绘部门和房产管理部门应通力合作，制定规范的房产测绘操作规程和统一的技术标准细则，建立房产测绘技术信息系统平台，形成统一的运作模式、操作流程和成果质量监督机制，实现收派件、勘测、绘图、检核、收费、发证、归档全过程的自动化处理。此外，通过测绘行业协会和测绘专家进行技术指导，促进地区间交流与合作，实现房产测绘工作平衡发展。 (三)结合新工艺、新技术完善房产测绘技术标准 房产测绘应结合新的建筑设计规范和建筑施工新工艺、测绘新技术的要求，逐步完善房产测绘技术标准，使其更具可操作性，以解决房产测绘中实际可能出现的新问题。 如坡屋顶房屋，由于难以精确测量其层高而影响到建筑面积计算结果，若采用净高为标准，问题即迎刃而解。另外，若以中国成年男性的平均身高1.70米作为参考，单纯从居住和使用的角度上看，房间净空高度确定在1.75米以上是可行的