房地产工程项目投资各阶段控制.doc

房地产工程项目投资各阶段控制【摘 要】房地产行业是我国经济繁荣的催化剂，也是当下我国社会安定有序的保障行业。时代的不断发展要求房地产行业也必须达到社会的要求。在保障广大的住房需求时，房地产企业自身也应该重视企业的长期发展目标，对房地产工程项目投资的各个阶段施以严格的控制，在保证产品质量的同时，力求以最少的投入获得最高的利润。 【关键词】房地产；项目投资；工程控制 房地产作为当今最重要的支柱产业，推动经济的有效发展。房地产行业在稳步发展的同时，也带动许多其它部门和行业的发展。同时，它也为类似于金融业、物业管理业、房屋装修业、园林花木业等提供了办公场所，促进了第三产业的发展。而且，房地产消费属于综合性消费，带动生活的方方面面，加快了城镇化的发展。 一、房地产工程项目的特点 首先，房地产工程项目往往规模宏大、面积广泛。房地产项目在开发过程中总是成片成区进行的，而且相应的配套设施也需要同步实施，这就必然导致开发范围广，规模壮大。其次，开发工程项目周期长，需要巨额投资。再次，开发过程需要与多个社会结构交涉。例如，在筹集所需要的资金时，金融机构或银行往往是其不二之选；还有在获得相关许可证书时，通常要和政府等相关机构沟通并最终签订相关文件。最后，房地产开发过程有较为严格的时序性，不能颠倒前后次序。例如，开发过程中，项目决策和项目实施前的准备工作必须严格按照相关规定，有条不紊的进行，否则将会给后面的工作带来不必要的麻烦。 二、房地产工程项目投资问题分析 房地产工程项目作为国民经济的支柱产业必须发挥其应有的经济带头作用。为达到这一目标，房地产工程项目在成本控制、规范操作、协调运行等方面必须做到有理有利有节。然而，现实的情况却不容乐观，房地产工程项目在实际运营过程中往往暴露出许多问题。主要表现在： 1.房地产工程项目管理模式严重滞后 传统的房地产开发项目多采用职能式的项目管理模式。在这种模式下，包括项目决策、项目设计、项目实施、项目营销等在内的各职能部门根据项目开发的不同阶段介入项目的管理。该模式有其特有的优点，主要表现在各部门协调运作，沟通效率高，企业资源得到合理有效的利用。但随着房地产项目多样化，处于不同周期的开发项目越来越多，职能式的管理模式已经严重滞后于开发项目发展的要求。 2.房地产工程项目决策方法存在问题 我国大多数房地产工程项目在决策过程中往往采用业已过时了的信息资料。在对工程项目所需的建材进行估价时，通常会参考以前上一期的数据，而房地产项目的长期性也决定了其资料不具有真实性和代表性。即使有的开发企业根据建材市场定时更新的信息做出调整，项目预算和实际项目实施之间的时间跨度也增加了房地产工程项目决策的困难。 3.房地产工程项目管理人员管理水平的限制 房地产工程项目的管理人员在协调处理各个部门和开发项目的过程中扮演至关重要的角色。但是，由于相关管理人员专业知识的缺乏，直接导致项目之间存在相互制约，不能同步发展的现象。另外，一些项目负责人为实现自己所管瞎的项目的高效进展，甚至采取内部恶意的捣乱行为，给整个企业带来深重的灾难。 4.房地产企业法律意识欠缺 在法制社会的环境下，要想有效保护自身的合法利益，必须以法律为准绳。有了法律的保护，房地产工程项目才能更加快速有效的发展。但是，追求超越法律的自由的现象屡见不鲜。开发企业的违法违规问题主要集中在：在尚未获得审批权限时，开发房地产，并且委托中介机构进行销售；在施工后补办相关手续或者在未取得竣工手续时，安排入住；擅自更改批准的规划，侵占绿地，搭建违规住房；重复销售，骗取住房款；土地闲置等等。例如，北京玺萌房地产开发有限公司在玺萌大厦项目的开发建设过程中，超出规划审批面积3304平方米，2007年5月，该公司因此被处以330万元罚款。无独有偶，洛阳开拓房地产开发有限公司在尚未取得规划、施工等相关手续的情况下，就违规开发建设。该公司还擅自变更批准的规划，超规划建设面积6431平方米，擅自侵占绿地，搭建44间标准储藏室，并在未取得销售手续的情况下违规销售。 除了主动违规外，多数房地产开发企业也缺乏必要的自我保护意识。在与合作方签订合同时，合同内容条款设置不合理、合同格式不符合规范等问题也得不到应有的重视。 三、房地产工程项目投资的分阶段控制措施 房地产工程项目主要包括项目决策、项目实施前准备、项目实施以及项目营销等四个运营过程。其中，项目实施前的准备工作主要包括项目设计、项目招投标和签订相关的开发合同等过程。项目实施和项目营销存在重合，但在相关房产签订正式的销售合同前，必须取得销售凭证。对房地产工程项目投资的分阶段控制，就是在各个环节设置投资的限额和标准，以期取得最大的收益。具体包括事前、事中和事后控制。 1.事前阶段控制