论房地产开发中土方成本管理.docVIP

论房地产开发中土方成本管理摘要：土方工程在整个房地产项目的开发过程中涉及面较广，主要有前期的场地平整、施工过程中的基坑开挖回填、市政工程的土方开挖回填、园林景观的土方平衡等，其对成本有着不可忽视的影响。如果不采取有效防范措施及加强管理，将会对整个项目的开发进度计划及成本控制带来不利影响。本课题通过对土方施工过程中可能存在的成本控制问题进行剖析，拟寻求切实可行的解决办法来尽量减少或避免给开发商造成不必要的损失。 关键词：土方工程； 土方问题； 成本控制 Abstract: the earthwork of real estate project in the whole process of development of a wide range of, basically have the field leveling, the construction process of foundation pit excavation of the municipal construction, backfilling turkmen excavation backfilling, landscape of earthwork balance, the cost of the influence of a cannot ignore. If you don’t take effective prevention measures and strengthen management, for the whole project will be the development schedule and cost control to bring adverse impact. This topic through the construction process of earthwork the possible cost control for analysis, and seek to feasible solution to try to reduce or avoid unnecessary loss to developers. Keywords:earthwork; Turkmen problem; Cost control 中图分类号： F293.33文献标识码：A文章编号： 正文： 一. 绪论 土方工程在整个房地产项目的开发过程中涉及面较广，主要有前期的场地平整、施工过程中的基坑开挖回填、市政工程的土方开挖回填、园林景观的土方平衡等，其对成本有着不可忽视的影响。如果不采取有效防范措施及加强管理，将会对整个项目的开发进度计划及成本控制带来不利影响。本课题通过对土方施工过程中可能存在的成本控制问题进行剖析，拟寻求切实可行的解决办法来尽量减少或避免给开发商造成不必要的损失。 二. 项目开发过程中成本管理遇到的土方问题 我们可从北京三环某项目A的全过程施工中来发现土方成本控制遇到的问题。该项目总建筑面积29.6万m2，共18栋楼。 1、在进行基坑开挖前，由于工期较为紧张，没有对整个的施工方案进行统筹安排、合理规划，所有楼栋全部同时开工，导致开挖出来的土方没有空间进行堆放，只能随挖随运，没有充分考虑到土方回填用土因素。结果导致外购大量回填土方，约10万m3,土方成本增加近200万元。从施工过程来看，造成此结果的根本因素在于施工方未能采用更为合理的是施工方案而仓促施工引起成本的不可控制。 2．在总包单位、小市政单位、园林单位交叉作业的时候，进场前相互之间没有进行场地移交交底，各单位的遗留渣土没有及时清走，而现场管理人员没有及时发现问题并解决问题，时间一长，不能对各单位承担的土方责任划分清楚，结果现场遗留的8000 m3渣土，不能找到相应的责任单位，最后只能委托小市政单位进行清运，外运单价23元/m3，导致土方成本增加18.4万元。显然这是由于甲方在总分包交叉施工时未能进行有效的现场管理造成的。 3. 在小市政工程及园林景观工程的结算过程中，我们发现小市政工程及园林景观工程的合同工程量清单中未包括回填后多余土方外运子项，造成回填后的多余土方大多不能及时清理外运，过后较难确定责任单位，小市政土方施工单位往往会提出签证确认。该部分土方工程为合同外增加工程，由于土方和场地的不规则性，现场签证确认该部分工程量时很难准确核量，有时现场工程师未注意开挖后土的松散性，而按堆土体积核量，造成土方工程量的增加。显然由于合同约定的不清楚造成了土方成本的不可控制。 从以上项目A的案例可看出，土方成本的增加主要由三方面因素造成：不合理的土方施工方案、现场管理的不到位以及合同约定的不清