新房成交分化显着市场预期摇摆不定.PDF

中原集团研究中心 CPR 市场观察║周报2014/09/01 新房成交分化显著 市场预期摇摆不定  壹周综述 近期，除信贷环境有待改善之外，房地产业整体外部政策环境已呈现明显改观，一些前 期限购局部放松的城市纷纷政策加码转为全面取消，多个省级政府出台综合性文件，以全面 促进房地产市场的持续平稳发展。在各种利好因素综合影响之下，全国 8 月的新建住宅成 交情况有所好转，但相较于去年同期仍有一定差距，且城市间分化依然明显。随着 9 月供 应高峰的即将来临，唯有合理定价才能将供应高峰转化为成交高峰。 央行支农 PMI 回落：人民银行增加支农再贷款额度，降低“三农”融资成本，支农再 贷款执行优惠利率，贫困地区符合条件的农村金融机构的支农再贷款利率还可在优惠利率基 础上再降 1 个百分点。2014 年8 月，中国制造业采购经理指数（PMI）为51.1% ，比上月 回落0.6 个百分点，连续5 个月回升后出现回调，但仍为今年以来的次高点。 限购退位已成定局：随着各地限购措施的陆续调整，一些前期局部放松而未全面取消限 购的城市，先后开展了第二轮政策微调，诸如杭州、宁波、无锡、西安以及贵阳这些原本以 面积段等指标为政策调整界限的城市，上周纷纷明确宣布全面取消限购措施。但与此同时， 上海、深圳均官方表态，坚持分类调控原则，继续实施住宅限购措施。目前来看，除了一线 城市之外，限购措施的全面退出已是大势所趋，而市场在政策放松后的表现则参差不一。 省级政府托市积极：除了单另放开限购措施之外，近期多个省级政府均出台综合性文件， 以全面促进房地产市场的持续平稳发展。8 月25 日，宁夏省以及海南省同时发文，文件内 容涉及土地供应、金融支持、购房落户、税费减免等多个环节。8 月以来，包括福建省、湖 南省、江西省在内，已至少有五个省份出台涉及促进房地产市场的政策文件，地方政府的托 市心态溢于言表。虽然减少对房地产业的依赖成为经济发展的长期目标，但在整体经济增长 放缓的当下，房地产业对国内经济的重要影响力依然不容忽视。 中央关注住房保障：在中央政府层面，依然将住房保障作为民生工作的重要领域，贯彻 “保障归政府，市场归市场”的调控方针。财政部近日发布《关于促进公共租赁住房发展有 关税收优惠政策的通知》，决定继续对公共租赁住房建设和运营给予税收优惠。 1 中原集团研究中心  壹周市场 8 月新房成交回升：在政策及信贷环境相对放松的综合影响之下，8 月各地新建住宅成 交情况有所好转，但相较于去年同期仍有一定差距。中原所监测的全国40 个重点城市数据 显示，8 月全月新建住宅成交面积环比上升9% ，同比则下降9%。分城市来看，各线城市环 比数据均有所回升，而同比数据则集体下滑。 城市分化依然显著：虽然整体情况有所好转，但从各个城市来看，城市间分化依然明显， 成交量环比上升与下降的城市数量基本相当。8 月新房成交量环比增幅超过20%的重点城市 有北京、天津、深圳、南京、杭州、宁波、青岛等，而环比降幅超过 20%的城市有福州、 石家庄、济南、大连、扬州等。 新盘认购率有所回升：从中原监测的21 城市重点项目推盘认购率数据来看，本周各城 市平均认购率为 54% ，连续第二周出现回升，较去年周均值小幅下降2 个百分点。近期开 发商对推盘促销力度的加大，使市场出现阶段性好转。 供应高峰即将来临：随着 9 月供应高峰的即将来临，预计各地的成交也有望达至年内 高峰。然而，在目前蓄客、新盘销售率、存量等指标仍处低位的压力之下，唯有合理定价才 能将供应高峰转化为成交高峰。渐进式的放松对市场心理的恢复效果也是有限的，市场复苏 所持续的时间也依赖后继信贷的支持。因此，这也决定了 9、10 月不可能出现爆发式的量 价齐升局面。 市场预期摇摆不定：本周，四城市中原经理指数涨多跌少，但涨跌幅度均不大。从中原 经理指数近期走势来看，指数的