龙宇新天 地现阶段营销思路与商业定位报告 禄丰龙宇房地产开发有限公司.pptVIP

项目地段 仅有世纪大道一条道路，可直接通向老成中心区。南北向的星宿大道和规划道路尚未成型，不能实现项目四通八达。整体交通可达性较弱。目前周边道路环境不利于树立项目的形象与档次。 道路交通 项目目前基础设施不完善，本体配套匮乏。东、西、北三个方向均为农田，缺乏城市迹象，三个方向无生活配套设施；但南向的“翡翠湾”商业配套齐全，主要以社区生活配套和连锁大型娱乐商业为主。项目可享受到这一类成熟配套。 周边配套 指标关键词：较大规模社区、首期较密的洋房+多层、集中商业、幼儿园。 技术指标 项目建设意义 项目属性界定：北城中心·综合型大社区·禄丰城市后花园 项目属性界定 生活超市 当地超市的主要代表为喜多多、华联、鹿城大厦。皆为地方性超市，除鹿城大厦外，其余超市普遍规模偏小、业态单一、货品单薄，竞争力较差，商业号召力弱。 专营店（娱乐休闲） 当地的娱乐业以KTV为主，但管理水平的档次有 待提高。 网吧相对比较丰富，但规模和档次不足，多数 网吧仅30至40台电脑。 茶吧的发展相对比较发达，主要茶吧的环境、 档次等都相对较佳。 当地的美容美发行业呈现快速发展的趋势，商 户的形象、档次、品牌的程度都在快速提升。 水浴方面具有一定的档次和规模的场所不多， 发展空间较大； 健身行业则目前仍属于空白。 儿童娱乐行业方面，有小规模的玩具店、服装店 ，但是缺乏一个具备综合容纳性的场所 禄丰老城区的餐饮在惠民路、世纪大道、万融街一带形成了相对比较集中的餐饮区域。 餐饮 万融街、惠民路集中了多家中高档餐饮，成为主要的商务宴请区域。 中低档餐饮分布在老农贸市场、北门街一带。主要以烧烤和小火锅形式出现 禄丰老城商业总体趋势 禄丰老城商业经历了变迁和商业中心的迁移，发展情况不温不火。老城整体来说，商业 缺乏统一的业态、规划和管理，大部分已经形成的商业区属于散户，小打小闹门店成旧。 但是：禄丰消费者的消费习惯奠定了一定的基础，以娱乐、餐饮、服装为代表的 行业仍然有较大发展空间 。同时，禄丰商业业态在延续市场消费习惯的同时，也存在巨大 的挖掘空间。 启示： 北片区商业现状 本案 本项目商业 北片区现有商业（翡翠湾） 现有业态： 北片区现有商业主要以社区商业和集中娱乐业态为主； 社区商业：烟酒、小型商超、茶吧、电信、建材商店等 集中商业：KTV、水疗会所、星级酒店、快捷商务酒店 辐射范围： 翡翠湾、金澜半岛、世纪家园小区以及以娱乐为定向消费的城市人群，辐射人口超过2000人。 缺陷： 业态功能设置单一，不能满足整个片区居住人群综合性消费需求；难以输出片区最大价值；吸纳不到更广泛的消费人群，使北片区在当地人心目中一直处于偏远地带。 目前辐射范 北片区集中商业（翡翠湾） 涵盖定向娱乐消费业态（KTV、 会所、水疗）和城市旅游商业 （酒店） 缺口：具备提供整个社区日常必需 品消费规模的超市 有档次、成规模的餐饮业态 北市区社区商业 一般社区生活配套 商业；主要涵盖小 型便利店、建材、 灯具店、电信、彩票 服务网点等业态。 缺口： 餐饮、以及供社区 娱乐休闲的茶吧、 酒吧等 北片区商业存在的问题1 步行五分钟 北城新区 一、位置较远 从项目地所属的北片区步行至中心区，需要5分钟，对于小型县城消费者来说，普遍认为该片区较为偏僻，中心区商业辐射不到本片区。 二、规模较小、业态单一 本片区商业主要以住宅底商、集中娱乐配套商业等社区配套为主，社区商业规模较小，集中商业业态比较单一，主要满足该片区住户日常需要及其城市居民定向娱乐需要。 导致本片区商业 售价不高！ 北片区商业带 中心区 提升本项目商业价值的设想 城市 商业 发展 现状 小结 对 本项目 的启示 老城区现有商业已经不能满足因城市发展而产生的部分 新增消费性需求，而北片区的商业发展也仅仅能满足单 一的、区域性的消费需求。 我们认为本项目商业发展方向是要站在于满足整个片区 的综合型需求并且配套于城市，融入和满足城市部分定 向需求的角度上，提供一个综合型的定向服务商业场所。 3、项目商业如何扬长避短，塑造自身的价值体系 2、新老城区商业市场现状以及对项目发展的启示 1、项目本体商业分析 定位前需要深入分析的问题 提升本项目商业价值的设想 市场启示下本项目商业要突破的使命方向： 方向一：片区商业功能的互补与整合 1、互补：本项目通过部分商业设置互补的娱乐业态与整个片区产生联动与互补，使整个片 区形成并具备统一、多样、规范化的休闲娱乐功能。 2、整合：整个北片区区域属性定位是高品质居住型片区，大部分城市居住人群的存在必然 产生出各种生活必须消费性需求，而整个北片区缺乏一个定向综合型消费场所来