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对于杨芷参与的估价项目----钦州市扬帆大道西面、辣椒槌片区（C-05-04地块）39139.71平方米(合58.7096亩)土地使用权出让价格评估工作的指导 2012年7月18日，我公司接受钦州市国土局的委托，对位于扬帆大道西面、辣椒槌片区4个地块的国有建设用地进行价格评估，为政府挂牌出让国有建设用地使用权提供价格参考依据。其中杨芷参与了扬帆大道西面、辣椒槌片区（C-05-04地块）39139.71平方米(合58.7096亩)土地使用权出让价格评估工作。 该项目是国土局委托的评估项目，是土地一级市场的地价评估，是评估工作中比较常见的评估类型，为了使杨芷能更好地理解估价的流程与该类型估价工作的重点与难点，公司安排杨芷全程参与了该估价工作。 首先，接受委托后我们进行现场踏勘。杨芷是第一次参与大项目的估价工作，对于现场勘察需要注意的问题和收集的资料还不是很明确，所以我建议她要做好以下工作：1、认真研究委托方提供资料：包括委托估价书、用地规划设计要点、位置图等，明确待估宗地的用途、区位、周边用地类型及地形地貌等。2、把研读资料过程发现的问题或者疑问记录下来，待到达现场时确认。3、到达现场后做好资料核对工作并做好记录。4、对用地周边的状况进行了解和记录，以备估价时利用。 经过现场的勘查，我们明确了估价对象位于滨海新城新规划区，目前正在开发利用，通泥路、通电，周边土地以山岭、旱地、林地等为主，山岭较高，地势起伏较大，场地尚未平整，基础设施和公用设施尚未配套。估价对象接近钦州港经济开发区，但距离钦州市主城区较远，周边处于刚刚规划开发阶段，尚未有开发成功的楼盘。经过调查后杨芷提出应该了解该地区的远景规划情况，以便于更好地判断地价。通过亲自参与踏勘与分析过程，杨芷基本了解了估价踏勘的流程、需要收集的资料和注意的事项。 其次，综合委托方的材料和现场踏勘的资料，我们对估价对象进行了分析。杨芷认为待估宗地用途明确，界址清楚，相关规划条件完整，已经完成拆迁工作，尚未平整，相关配套设施还不完善等，所以在收集资料的时候应考虑：1、区域内相同用途的土地成交案例，临近的钦州港的新开发楼盘的价格。2、该地区的相关城市规划资料。3、国家有关的土地出让法律法规、政策等。4、钦州市的经济社会发展情况。 针对她的分析及提出收集资料的方向，我做如下补充：要特别注意待估宗地位于滨海新城新规划区，与一般的城市市区的土地有较大区别，这是影响土地价值的主要因素之一；要充分考虑因基础设施和公用设施不完善对实现土地价值的影响。收集待估宗地周围不同用途的案例及征地拆迁案例也要收集，钦州郊区新开发楼盘、钦州港的楼价；除了收集城市规划资料 ，还要了解区域远景规划；钦州市的基准地价文件。经过我的补充，杨芷很快就补齐了相关材料，对宗地的了解有更加深入的认识。 再次，经过前面的勘察、资料收集、分析工作后，我们开始制定估价的技术路线。经过对资料的分析，杨芷认为估价对象位于城市新开发区，土地用途为城镇住宅用地，不在钦州市基准地价覆盖范围，当前状态为空地，没有收益，故不考虑使用基准地价系数修正法和收益法评估。经过初步分析后适合的评估方法有成本法、市场法、假设开发法。再进一步分析，成本法适合于新开发的土地的估价，估价对象属于新开发的城镇住宅用地，周边有较多征地案例，征地成本也较易获得，但考虑到估价对象为征收集体土地而来的国有建设用地，其增值收益、开发利润率较难确定，故也排除成本法。该用地周边两年内有较多相同用途土地成交，而且成交价格较稳定，因此用市场比较法具有较强说服力；估价对象接近钦州港，利用假设开发法估价时的相关数据可以参考钦州港的数据，也具有一定的参考价值。因此结合以上分析最终选取的估价方法为市场比较法和假设开发法。 经检查后，我认为杨芷的分析基本抓住了待估宗地的特点，方法的选择理由较充分，充分考虑了各个方法的适用性，最后选择的估价方法也较合理，通过该方法可以求出待估宗地的地价。因此我同意了杨芷的估价路线。 最后，地价的确定。经过计算分别求出两个估价方法下的地价。在确定估价结果时杨芷认为两个估价方法得出的地价相差不大，这说明两个估价方法计算出的结果可信度都较高，因此可以取两个结果的算术平均值作为待估宗地的最终地价。针对她取值的理由，我认为不应该取算术平均值，因为市场法的案例为同区域内近期成交的案例，现势性比较强，更有说服力，而该区域内尚未有成功开发的楼盘，相关的开发数据主要参考钦州港的，因此可信度要低一些。最后确定地价时应该赋予市场法较高的权重，这样估价结果更有说服力。 小结：经过以上指导，并经过其他估价师对报告的审核与指导，杨芷初步掌握了土地估价的基本思路、方法、估价的注意事项以及对市场比较法和假设开发法等估价方法的实际运用。 第 3 页 共 3 页