华纳瑞都酒店-天津物业管理招投标服务中心.DOCVIP

附件： “华纳瑞都酒店”项目物业管理服务内容和标准 一、酒店型公寓物业管理服务内容和标准 （一）房屋本体的维修、养护管理内容及标准 房屋外檐：外观完好、整洁；外墙是建材贴面的，无脱落；是玻璃幕墙的，清洁明亮、无破损；是涂料的，无脱落、无污渍；无纸张乱贴、乱涂、乱画和乱悬挂现象。 屋面：无违反规划私搭乱建。 地面：平整、干净，无塌陷、污染。 门窗：统一有序，色调一致，不超出外墙面；除建筑设计有要求外，不得安装外廊及户外防盗网、晾晒架、遮阳蓬等。 对房屋及配套设施的共用部位进行日常管理和维修养护，检修记录和保养记录齐全。 根据房屋及配套设施的实际使用年限，定期检查房屋共用部位的使用状况，需要维修，属于小修范围的，及时组织修复。 每日巡查楼宇外墙、外门及其他共用部位的门窗、玻璃等，定期维修养护，房屋完好率达到100%。 确保项目的完好等级和正常使用，及时完成各项零星维修任务，维修合格率100%，一般维修任务不超过十二小时。 保持本区标志清晰；有可能危及人身安全的设施设备有警示标志。每月检查一次，及时修复。 每日一次对休闲椅、凉亭、雕塑、景观小品等进行巡查，发现损坏立即修复，保证其安全使用。 （二）设施设备管理服务内容及标准 1、供配电系统 （1）高低压系统及设备 配备合格的专业工程技术人员和相应数量的操作和维修电工。 制定用电管理措施与停电应急处理措施并严格执行。 制定设备安全运行岗位责任，做好巡回检查、维护保养运行记录。 制定严格的供配电运行制度和电气维修保养制度，同时建立相应的检查监督机制保证各项制度的执行。 制定管理维修档案等管理制度并严格执行。 建立供配电系统技术档案。 配备各种必要的工具、仪器仪表和安全防护用品、常用零配件和易损易耗等，并建立零配件供应渠道和供应商名册。 定期对用电计量仪表进行检查和校验，确保用电量计量的准确性。 进行用电统计分析，做好用电调度和用电计划工作。 建立临时用电管理制度，对任何新增加的用电都应进行用电负荷的计算，进行合理的负荷分配，尽可能保证三相平衡，任何情况下都不允许超负荷供电。 要建立火警、火灾、台风、地震等灾害时的供电预防措施。 做好节约用电工作，降低损耗。 保证正常供电，限电、停电由有关部门出具的明确依据并按规定时间通知用户。 做好公共用电的测算和计量统计工作，为管理服务费的收取和调整提供依据。 设备及机房环境干净、整洁，无杂物等，机房环境符合设备要求。 公共照明设施（含航空障碍灯、景观照明等） 每天一次巡检大堂、电梯间、停车场、通道、光彩照明、景观照明、霓虹灯等公共部位照明，有效亮灯率98％以上，如有缺损及时更换。 每周一次巡检公共照明电源柜，如有问题及时处理，保证设备正常运行和安全用电。 2、电梯系统：保证有电梯二十四小时运行，轿厢内按钮、灯具等配件保持完好，轿厢整洁。委托专业维修保养单位进行定期保养，每年进行安全检测并持有有效的《安全使用许可证》，物业公司应有专人对电梯保养进行监督，并对电梯运行进行管理。电梯发生一般故障，专业维修人员半小时内到达现场修理，发生电梯困人或其它重大事件时，物业管理人员须在十五分钟内到现场应急处理，专业技术人员须在半小时内到现场救助。 3、给排水系统 每月一次检查公共卫生间、开水房、管道井内的上下水管道、阀门、减压阀，集水坑、污水坑、室内外排水沟渠（井）。设备运行正常，压力符合要求，仪表指示准确，无跑、冒、滴、漏现象。 生活水泵、管道、阀门定期进行维护保养；集水坑、污水坑、化粪池、室内外排水沟渠（井）定期疏通清掏；确保排水畅通无堵塞。 生活水箱（池）入口封闭，加盖加锁，溢水管、泄水管、通气口要加金属网，室外的通气口要有防护设施。制定水质管理制度，供水管理符合《城市供水水质管理规定》、《生活饮用水卫生监督管理办法》。 按期办理《卫生许可证》、供管水人员每年进行一次健康检查取得《健康证》并且进行卫生知识培训，培训合格者方可上岗。 二次供水水箱（池）每半年由具备资质条件的专业清洁公司清洗消毒，并抽取水样送疾控中心检验，取得水质检测合格报告；水箱盖上锁，钥匙有专人保管。 二次供水系统的主泵和备用泵，要定期切换运行。 制定停水、爆管等应急处理程序，计划停水按规定提前通知业主必要时，组织、联系提供水源。 计量器具、压力仪表按规定周期送计检局校验。 4、消防系统： （1）配备消防设施主管技术人员，要求有机电设备管理的知识和经验及必要的消防和知识，有较强的责任心。 （2）建立严格的消防管理制度，每个消防设备都应指定设备责任人，设有消防控制中心的要安排二十四小时值班。 （3）建立消防设备、设施技术档案，包括消防设施分布、结构、性能、技术指标和图纸、使用说明书、测试数据等，还应包括每次试验、测试的结果和数据、更换和改造记录等。 （4）建立消防设备巡视、检查、测试制度，具体内