泗阳宏基开发区项目提案.ppt

项目的产品规划，包括规划建筑、园林景观、物业类型、户型配比等。必须结合项目开发顺序、定位、客群、地块指标及条件，综合分析得出结论。 项目基本指标 总体指标： 项目占地面积10万平， 容积率约1.9—2.0 建筑密度：24.8% 绿地率：35 建筑形式： 产品风格倾向地中海风格。 项目地中海建议风格 随着泗阳房地产的发展，项目的建筑风格也发生了很大变化，那么针对本项目，我们该选择什么样的建筑风格？ 地中海建筑风格在本区域内还是空白，因此，俊美的建筑外观是直接影楼盘的品牌，也是打动购房客户的一个重要因素，不过，在泗阳，建筑风格在短时间内建筑风格不会成为直接影响客群购买的主要因素。 那么，我们建议—— 选择感官奢华的建筑风格，有利于提升项目的档次！ 地中海建议风格特点 地中海风格原来是特指沿欧洲地中海北岸一线的建筑，特别是西班牙、葡萄牙、法国、意大利、希腊这些国家南部沿海地区的住宅。通常，“地中海风格”会采用这么几种设计元素：白灰泥墙、连续的拱廊与拱门，陶砖、海蓝色的屋瓦和门窗。这样，一方面增加海景欣赏点的长度，另一方面利用风道的原理增加对流，形成穿堂风这样的所谓被动式的降温效果。地中海风格的灵魂，目前比较一致的看法就是“蔚蓝色的浪漫情怀，海天一色、艳阳高照的纯美自然”。 依据市场（客户）需求、利润最大化等因素的综合考虑， 我们给出项目整体规划指标、设计方向建议—— 产品 类型 面积区间(㎡) 位置 备注 小高层 90-120 绿色部分 需考虑赠送面积 洋房 110-140 橙色部分 可考退台花园洋房或者叠拼别墅 酒店 -- 咖啡色部分　 25层，1-3层为商业，4层以为上酒店公寓、类住宅产品　 商业 单元40-60平 黄色部分 底下二层商业，楼上为住宅 产品规划 考虑到项目房源后期销售的快速去化 建议通过控制住宅户型的建筑面积来降低总房款 从目前泗阳的房地产市场来看小高层容易被客户接受，去化也快 建议产品规划为小高层为主，并增加空中花园及飘窗设计，提附加值 90—100平米产品是整个区域的热销户型 建议三室产品作为小高层主力户型，同时建筑面积控制在85-90㎡左右二室为辅 区域产品竞争激烈，而且本案目前品牌欠缺，项目没有竞争力 产品设计需要迎合大众客群，并建议户型采用赠送面积的设计思路 住宅产品户型定位 标准两室户型为辅，面积区间在85-90㎡； 舒适性三室为主，面积分别和95-120㎡； 住宅户型参考 二室二厅户型 三室二厅户型 位于小区主出入口 考虑项目整体外观规划，及地块周边环境 区域产品竞争激烈，为保证项目具有竞争力 建议打造低密度中高端产品 建议洋房设计为多层 建议户型采用赠送面积的设计思路 洋房产品户型定位 花园洋房舒适性大两室户型，面积区间在110—130㎡之间； 花园洋房舒适性大三室 面积区间在130-140㎡之间； 洋房产品户型定位参考 120平米 136平米 产品规划建议 ——户型配比建议—— 300-500个 数量 300 物业管理 560 515 会所 住宅形式 户型面积（㎡） 套数比例 占地面积（㎡） 小高层 85-120 85% 83939.7 洋房 110-140 15% 10290 停车位 合计 　 100% 95089.7 依据目标客群的需求，因此我们建议住宅区产品比例建议 户型附加值——错落阳台 合理增加不计入面积的附加空间，从而加大实际使用面积。 户型附加值——落地飘窗 不计容积面积 户型附加值——会所产品建议 高层产品设计会所式公共入户大堂。摆放沙发、茶几，提供相应的会所服务，供业主娱乐、聊天、会客等使用。 住宅设备配套 一、建筑部分 1、公共部分： 电梯：800kg电梯； 灯：声感壁灯 单元门：子母扇钢制单元门 2、住宅部分 入户门：子母扇钢木入户门 外门窗：断桥铝门窗以上档次，low-e防辐射玻璃 车库门：自动遥控车库门 二、智能化 可视对讲系统：彩色，三方对讲 报警系统：烟感报警、燃气泄漏报警联动排烟装置、温感报警和手动报警按钮 电视：有线电视。客厅、卧室均有电视接口 电话网络：每户 1 条电话外线，每个房间1个电话接口 三、 专业部分 室内排水系统：卫生间采用同层排水方式 产品规划建议 ——商业公建建议—— 商业公建平面分布 商业以沿北京路地段为主。 酒店紧临北京路与泗塘河交汇处，人流、车流量大，有很好的招示性，又距县政府不到一公里，交通便利。 考虑项目销售周期较长，配合后期销售、客户参观动线等因素，销售中心选址建议在项目主入口处。 酒店 商住楼 出入口 商业区立面分布 酒店 二层商业 住宅 主出入口 酒店： 1—3层为商业，一层为大堂，二层为中西餐厅，三层为KTV包房或都桑拿，4—10层为客房，10以上为单身公寓（公寓面积在40平方左右）