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和桥机和桥机构培训课堂《浅谈商业设施的位置选择》构培训课堂《浅谈商业设施的位置选择》 2012.05.20 ? ????????古语有云：“天时不如地利。”可见地理位置在军事作战中的重要性，而在商业战场中，商业设施的位置同样不容忽视。在国外，零售业被称为“选址的产业”，通常店址被视为商业设施的三大主要资源之一，可以说选址的好坏，将直接关系到商家经营能否成功。??????????????????不同规模、不同类型的商业设施对交通、周边消费环境、商业氛围均有不同的要求，那么在选择商业设施位置需要考虑哪些因素呢？????????????紧抓消费者??????????顾客是商业设施的上帝，商业设施就是为了满足顾客的需求。所以购物人群是影响商业设施最重要的因素。商业设施选址首先要对拟开发地区的经济潜力和经济状况进行分析，分析用地附近是否有值得依托的大量居住人口，人口的收入、购买力状况、消费习惯和消费心理如何。而人口增长变化，包括人口自然增长和迁移是一个动态过程，所以要进行动态预测。然后还需要对人口进行收入与购买力的调查，并分析人口组成和消费习惯。??????????另外，商圈对购物群也有很大的吸引力。商圈即是指某商场（或聚集的商店群）在地理上的吸引范围，该商场（或商店群）对周围地区的消费者起主导作用，对较远处消费者也有吸引力。??????????对于不同的商业设施，由于市场定位不同，商圈地理分析中各要素具有不同的重要性。如有的零售商瞄准拥有汽车的消费者群，就会更加看重道路的通达性和停车场的面积；有的零售商着意招揽旅游观光客，就要侧重考虑店址与旅游设施的距离远近等。因为店址的选择不止一个两个，确定最终的地点需要各种因素的综合分析。??????????零售商在做商圈地理分析时，除了依据有关书面资料和数据外，还要进行必要的市场调查。对预选地居民做问卷调查或其它形式的调查，以掌握该地区居民的消费心里和习惯，使商业设施选址与目标顾客的要求更加吻合。????????????提高便捷性??????????作为集购物、餐饮、娱乐、休闲于一体的现代商业形态，经营期间必然面对大规模的消费者，而大规模的消费者也同时意味着对商业设施项目地块周边及区域交通的相应的要求，传统的商业建筑混杂在居民区中间，但是随着交通改善，购物者的活动范围大大增加，因此距离已经不是决定购物者行为的主要因素，而更多地考虑购物过程所花费的行车时间。??????????????????对于城市商业项目来讲，规模越大，对公共交通条件的依赖越高。例如一个城市中心的SHOPPING????MALL，从长期发展的眼光看，地铁交通对于其成功将产生重要影响；对于郊区的商业设施，尤其是郊区的SHOPPING??MALL来讲，如果项目地块无法和快速路、高速公路形成直接连通或者周边交通体系不通畅，那么长期经营也会出现问题。随着人口的进一步集中，城市中心区变得过分拥挤，环境恶化，交通堵塞。而与此同时，由于郊区高速公路网的建设大大提高了郊区的交通易达性，出现了人口居住郊区化的趋势，把大量消费人口从城市中心区带到城市郊区，商业设施在郊区大量兴起，引起了零售额的重新分布，城市中心区和城市郊区展开了竞争，对购物者来说，可以选择去城市市区或郊区购物。可见，城市中心区与城市郊区的商业区位状况发生了明显的变化。交通条件是未来商业项目经营成功与否的重要影响因素，对于中国商业市场来讲，因为人口规模庞大，私家车规模增长，这一因素就特别关键。相信未来中国的商业设施成败不只是因为商业问题，也会因为交通等问题出现投资经营的惨剧。??????????????????另外，用地选择除了考虑上述商业建筑的区位因素之外，还要考虑自身的特点。商业设施为了满足多种功能需求，要求占地面积很大。商业项目对汽车的依赖性非常强，要求有大面积的免费停车场，郊区用地比较宽松，城市市区则缺少这种用地优势，用地获得比较困难，用地比较拥挤。????????????????以百货店为例分析选址??????????百货店在选址时，首先考虑的商场是否方便顾客购物。满足顾客需求是百货店经营的宗旨，因此在百货店的位置上，首先考虑的是顾客购物的方便度。??????????从地段来说，车站附近区域是过往乘客的集中地段，人群流动性强，流动量大。车站交汇处的项目商业价值更高，对百货店的吸引就越大。人口居住稠密区或机关单位集中的地区的地产项目也较易吸引百货店的进驻，因为这类地段人口密度大，且距离较近，顾客购物省时省力比较方便。该类地段较易培养忠实的消费群体。所以，百货店要处于符合客流规律和流向的人群集散地段。这类地段适应顾客的生活习惯，能形成自然的“市场”，所以能够进入百货店购物的顾客人数多，客流量大。??????????百货店选