房地产企业资金管理三座大山.docVIP

房地产企业资金管理的三座大山 房地产产业是一个典型的资金密集型行业，需要大量的资金投入，且资金的周转期限长，需要长期的资金保障，加上房地产开发经营的管理环节非常复杂，资金的应用涉及到项目开发的各个环节。一个资金充足，利用率高的房地产企业能更好的生存发展，而资金不足，利用率差的企业将面临烂尾楼、破产的风险。因此，对房地产企业来说，资金管理的重要性不言而喻。 自2010年4月份《国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》（简称“国十条”）印发后，被称为“史上最严厉的调控政策”。房价过快上涨势头得到了明显遏制，虽然进入2012年后，房地产市场开始小幅回暖，但国家长期调控的大方向已经成为行业发展的共识。若行业形势长期不明朗，大批的资金将撤出地产行业，房地产企业的资金获取成本将会再次提高。房地产面临着前所未有的资金困局，而解决困局的方法之一就是加强内部管控，更合理有效的分配和利用资金。 近年来，一线房地产企业纷纷从粗放式管理向精细化运营管理转型，资金管理成为很多房地产企业管理重点，虽然付出较多，但仍有很多企业在资金管理上收效甚微。笔者认为很多房地产企业在资金管理上面临着三座大山，一是资金的预算管理“差”，二是资金的结算管理“散”，三是资金的监督环节“弱”，不解决这三座大山，房地产企业的资金管理水平的提高将无从谈起： 1、第一座大山：资金的预算管理“差” 在国家没有出台抑制房地产过热政策之前，房地产企业很容易从银行获得贷款，房地产企业没有养成精确预算的习惯。有些大型房地产企业虽然有预算，但也只是停留在纸面上，没有严格执行和完善。 目前，整个房地产行业的环境大不如前，房地产企业的每一分钱都要用在刀刃上。全面预算管理是指导房地产企业日常运营运作的重要工具，通过资金预算，可推算各部门开展业务所需的资金收入和支出。在面临外部环境变化时，提早准备，及时筹措调拨资金，确保企业的正常运营。 2、第二座大山：资金的结算管理“散” 房地产企业在开始售楼或出租前，一直都是在进行资金的流出，包括土地款及其相关费用，策划、设计及其相关费用，开发建设及其相关费用等，主要资金来源为企业自筹资金投入、银行借款等。而进入销售或出租期后，主要为资金的快速回笼。随着房地产企业各个项目的进度不同，各项目的资金需求差异较大。 房地产企业可通过设立结算中心，办理各项目的现金收付和往来结算业务，对资金的集中管理，有利于平衡各项目间的资金需求，提高资金的使用效率。在资金管理模式上，建议采用收、支两条线资金管理模式或现金池管理模式。在收、支两条线模式下，所有的收入资金进入收入户。所有的支出根据资金计划安排，按“以收定支”和“最低限额资金占用”的原则，拨到支出户上。 以某A地产集团企业为例： A集团资金管理中心主办银行 A集团资金管理中心 主办银行 上拨 下划 资金计划 成员单位 支出账户 成员单位 收入账户 成员单位财务部门 3、第三座大山：资金的监督环节“弱” 房地产企业应建立资金监管制度，对房地产项目开发的资金使用全过程进行有效监管。各分公司和项目公司要采取日常监督检查与专项监督检查相结合的方式，对项目建设、资金使用管理、开发进度和支付进度等情况加强检查监督。严格执行资金预算制度，做到事前预算、事中控制和事后分析，切实做到专款专用，严禁截留、滞留、转移、挪用资金。对有条件的企业，还可以积极开展内部审计，对财务会计信息和经营业绩真实性与合法性进行审计与监督。 对于成长型和大中型房地产企业，企业可考虑搭建资金管理信息平台，全面掌握资金结算、投融资、票据、财务等信息。通过智能化的信息管理平台，不但可实现企业资金管理的升级，还可大大节省人力投入。任何一个数据的改动，其他数据也会自动进行更新，避免了手工EXCEL表格的大量操作。万科集团集团z早在1996年就成立了资金管理中心，更新信息系统后，对下属18家公司账户通过信息化平台进行集中管理，业务量增加了8倍，资金管理中心仍保持最初的6名员工。 在当前严厉的地产调控政策下，很多房地产企业的当务之急是拓展融资渠道，确保资金链不断裂。但有了资金以后，你是否该考虑一下该如何更有效的利用和管理资金了呢？ 巫辉 2012/8/14