我国经营性划拨土地使用权制度改造问题探析.docVIP

我国经营性划拨土地使用权制度改造问题探析根据《城市房地产管理法》第22条,“划拨土地使用权是土地使用者经县级以上人民政府依法批准,在缴纳补偿、安置等费用后取得的或者无偿取得的没有使用期限限制的国有土地使用权”。经营性划拨土地使用权,即以各种方式投入经营以获取利益的划拨土地使用权。其区别于出让土地使用权的特点在于没有明确的期限,无须缴纳出让金,不能转让、出租和抵押。划拨土地使用权投入经营,必然会主动或被动地参与生产要素之流转,而生产要素之流转又要求按市场规则尊重市场主体之利益,并按市场价格实现其价值,否则将使划拨土地不能得到充分的利用,由此,划拨土地入市行为本身将导致对现行划拨土地制度的最终冲击。本文正是从这一分析入手,意图对现行经营性划拨土地使用权制度的改造提供一种立法上的修订思路。 一、现行经营性划拨土地使用权制度之弊端 划拨土地使用权制度诞生于计划经济时代。随着改革开放和社会主义市场经济的建立,针对新的社会需要,立法对经营性划拨土地使用权制度作出了一定的调整,但始终未对其进行过全面的梳理,使得当前经营性划拨土地使用权制度本身存在着相互矛盾之处,且使划拨土地在市场流转过程中障碍重重。 (一) 在经营性划拨土地使用权的取得上,“无偿论”与“有偿论”两种对立的立法观念并存,使得该土地使用权处分时对权利人的补偿差异极大 在“无偿论”的影响下,《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第47条及《土地管理法》第58条确立了划拨土地使用权在收回时,除地上建筑物外不给予任何补偿的原则。这实际上沿袭了计划经济时代对划拨土地使用权政府可以平调以及使用人不需使用时而由政府无偿收回的习惯做法。 而承认“有偿论”,就必须承认权利人的投入,对其理应给予相应的补偿。2001年国土资源部颁发的《关于改革土地估价结果确认和土地资产处置审批办法的通知》(以下简称《通知》)中则进一步明确:“划拨土地需要转为有偿使用土地的,应按出让地使用权价格与划拨土地价格差额部分核算出让金,并以此计算租金或增加国家资本金。”这实际上是政府在《划拨土地管理暂行办法》第26条的基础上又退了一步,不仅承认企业对划拨土地上投入的成本,而且开始实事求是地计算企业应当分享的划拨土地升值所带来的利益。因为在这里划拨土地使用权的价格构成是按划拨土地使用权处置时的“平均取得成本和开发成本”来评定的,而非多年前企业支付的个别成本评定。而处置时的“平均取得成本和开发成本”实际上是划拨土地使用权当前的重置价格,它与划拨土地使用权人实际发生的取得和开发成本之间的差额实际上是划拨土地使用权人分享的土地升值利益。 (二) 现行立法对经营性划拨土地使用权流转的限制与市场的流动性要求不相容,阻碍了民事流转秩序,并最终影响了其效用的发挥 划拨土地使用权制度既系计划经济时代创设,其设计的前提在于使用人并无独立之人格,除了政府平调和使用人不需使用时而由政府收回之外,一般不会发生主动及被动转移之事。进入市场经济时代以来,上述前提皆已荡然无存。如果有权批准的政府机构均能正当而高效地行使职权,当无问题发生。然而,现实生活中往往正好相反,由此也就扰乱了市场交易中的民事流转秩序,尤其是对债权人造成了严重的不公。 二、现行经营性划拨土地使用权制度立法理念的调整 要想对现行经营性划拨土地使用权制度进行改造,首先必须调整经营性划拨土地使用权的立法理念,才能对具体法律条文进行修订。 (一) 应以“充分的有偿论”取代“无偿论”、“低偿论”,从而充分尊重经营性划拨土地使用权人对划拨土地应当享有的利益 就经营性划拨土地使用权的取得来看,绝大多数经营性划拨土地使用权人获取划拨土地时,虽未曾向政府缴纳土地出让金,却也往往支付了征收或拆迁补偿安置费用,并且往往也投入了相当资金进行了土地开发。尤其是通过征用原来的集体土地获取的划拨土地,由于土地基础条件差,土地开发投入相当大,所以,一概将其取得视为无偿有违事实,也与民法上有关不动产的添附理论相悖(土地开发投入附合于土地) 。不仅如此,这些企业的投入往往不仅使自己占用的划拨土地获得升值,同时也带动了周边土地的升值。 随着周边土地使用权人的不断开发和政府对基础设施的投入,这些新开发的土地有一个不断升值的过程。划拨土地使用权人有理由期待从这种升值中获取投资回报。对出让土地使用权人的这种回报期待,现行法律完全允许,为什么在划拨土地使用权人有投入时就不允许了呢? 即使在计划经济时代通过平调而绝对无偿获得划拨土地使用权的单位(在产权制度改革并确立法人独立地位后,基本消灭了平调的做法) ,也不能抛开当时的历史条件来作事后的认定,当时的企业并无独立之人格,其经营利润开始是全额上交,后来才有少部分的留成。因此,我们完全可以理解为企业是通过上交利润的方式来支付土地要素对