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房地产开发项目全过程造价控制要点研究【摘要】房地产开发项目全过程造价控制工程造价，使造价控制在最佳范围，前期设计; 招标与发包; 施工;竣工结算 【关键词】造价控制、预先、管理、结算 【 abstract 】 real estate development whole project cost control of the project cost, make the cost control in the best range, the design; The tender and hair; The construction; Completion settlement 【 key words 】 cost control, advance, management, and settlement 中图分类号：TU723.3 文献标识码：A文章编号： [作者简介]：宋慧平（1971-）女。天津市，注册造价师，主要研究方向：建设工程项目造价管理 房地产开发项目全过程造价控制的基本原则为能动、主动、预先的控制工程造价，并将控制的重点设置在事先及事中，使最终结算简单易行，避免全部依赖最后结算的做法。项目的全过程造价控制主要应包括以下工作：设计方案经济比较及估算编制，施工图审核及预算编制，招投标及合同管理，施工过程造价确定及控制，竣工结算等。其目的是在达到建筑物最佳使用功能的前提下，取得最佳投资效益，使造价控制在最佳范围，避免各种因素造成的浪费，创造出最大的效益。 一、前期设计阶段 1．结合投资实际情况，通过设计方案的经济指标比较。 2.技术经济指标控制：计算出主要分项工程及主要材料用量百平方米技术经济指标，与类似工程进行比较分析，找出差异并分析原因，反馈设计。它是一种经验性的控制方法。 3．认真做好施工图的预算，不留缺口，确定好整个项目的投资数额，并在以后工作中以此为具体目标，控制好工程投资造价。 二、招标与发包阶段 分析建设项目的具体情况，并结合当时、当地招投标方面的有关政策文件，编制招标文件；负责编制工程清单等一系列相关文件；开标后分析、研究投标单位的报价，中标单位确定后，制订涉及工程造价的相关合同条款，签订合同时应注意的有关问题，避免出现不必要的争议。基本原则为通过预先控制的方法，确定对发包方有利的地位和条件。方法如下： 1．在招标文件中，细化合同条款在造价控制方面有非常重要的作用，它是预先控制工程造价所采取的必要措施。发包人占有决定性的优势，应充分把握这一对发包方有利的机会，详细准确的填写和补充协议条款，将未来签订合同所做的工作前移，尽量将在未来签合同时确定的事项减至最少，清除在合同谈判时可能出现的障碍。 2．造价控制的重点放在合同的确定、调整及工程变更的条款制定上。 三、施工阶段 工程实施阶段是整个项目建设过程中时间跨度最长、变化最多的阶段，工作主要包括：合同的管理；中期进度款的审核；控制设计变更和签证；控制工程的主要材料的造价；分析索赔事项，及时提出反索赔建议，挽回不必要的损失；按合同规定和已经约定的项目，及时计算每次变更引起的造价变动，为投资决策控制提供依据等。 工程变更及签证部分：采取预控措施对拟变更方案进行造价分析，经比选后选择最佳变更方案；不构成工程的措施及其他费用应先计算成本再决定是否实施。审核设计变更及签证费用是否符合现行有关规定、施工合同和招标投标文件，是否与合同的工程内容有重复计取之处；审查文字表述是否明确，防止发生分歧；审查费用计算方法和结果是否正确，相应的附件是否齐全等，保证对设计变更及签证的严密性、尽可能少留活口。 2．对工程主要材料的控制 建筑工程中材料费用占工程费用的60％以上，因此应将主要材料作为工程造价控制的重点。第一，多做市场调研，做到货比三家，同时要与其他项目的材料价格作对比，掌握自己的材料价格信息。第二，控制材质，核对是否按设计要求实施，产品的规格、型号、品牌等是否与原招标要求相符；，第三，控制价格是否执行建设方批价或双方约定价格。 3．合同控制及管理 1）.作好与施工单位的合同谈判，合理确定合同内容。 2）.合同对造价控制有很重要的作用，充分理解和熟悉合同条款。 做到既能利用合同条款随时解决工程造价方面的纠纷，也可当施工方未履约或未完全履约时向施工方要求索赔，降低损失。 3）.分包合同 ：有些技术性较强或相对独立的较特殊专业可能分包给具有相应资质的专业企业施工。应注意施工接口部分的工程量划分，防止重复和空白。 四、竣工结算阶段 建筑工程竣工结算是整个工程造价控制最终的一环。及时办好工程竣工结算必须以合同为基础，结合设计变更、技术经济签证等情