浅议沈阳地铁对沿线住宅房产增值影响.docVIP

浅议沈阳地铁对沿线住宅房产增值影响【摘　要】随着城市地铁建设的加速推进，地铁交通将成为市民通勤的重要方式，由此使人们对地铁沿线的住房需求日益加大，进而使沿线住房的价值大大提升。本文通过对沈阳地铁实证研究，得出地铁对房产价值的提高具有巨大影响。 【关键词】沈阳地铁；住房增值；对策建议 0.引言 随着城市地铁建设的加速推进，地铁交通将成为市民通勤的重要方式，以及市民快速出入中心城区的交通手段，城市地铁交通对提高沿线区域的可达性、方便沿线周边居民出行乃至选择居住地等均产生了举足轻重的影响。越来越多的人在购买住房时把城市地铁作为重要的考虑因素，因而对沿线房地产的价格产生了一定影响，并呈现出一定的规律。 沈阳地铁一号线工程于2005年11月开工，线路全长22.2千米，已于2010年10月建成通车。而地铁二号线也于2006年11月开工，线路全长19.25千米，计划2011年12月也已经建成通车。随着沈阳地铁一号线、二号线的相继开通，地铁经济逐渐升温，现代商圈开始萌动。 1.地铁对沿线房地产价格影响 1.1地铁对沿线房地产价格的作用机理 随着中国城市化的快速发展，城市规模日益扩大，居民工作地和居住地的分离现象日趋明显，特别是郊区化的趋势迫使人们出行范围加大，通勤时间和距离也相应增加。通勤成本已经成了人们选择居住地的一大要素，而某一区域可达性的提高会对该区域的房产价格产生影响，如城市中心区的可性好，其土地及房产价格就很高。地铁凭借其快速、准时、便捷的优势极大地缩短了沿线居民的通勤时间，极大地改善了沿线相应区域的交通可达性，其房产价格将会有所提高，这种影响见图1。图1中，P为房产价格，Q为某区域房产数量，S为区域住宅供给曲线，D1为地铁建设后居民对住宅的需求曲线，D0为地铁建设前居民对住宅的需求曲线。 图1　地铁对沿线房价的影响 从图1中可以看出，随着某一区域地铁的建设，交通可达性得到提高，越来越多的人愿意到该区域居住，房产的需求量从Q0增加到Q1。这样，需求曲线就从D0移动到D1，相应地，房产的价格也从P0上升到P1。 1.2地铁对沿线住宅房产增值的影响分析 地铁对沿线住宅房产增值影响程度的大小主要与住宅距地铁站点的距离和住宅楼盘自身区位有很大关系。 城市地铁对沿线住宅房价的影响是有限的，仅对其周边一定范围内的住宅构成影响。一般认为在2km以内出行者愿意采取步行、自行车或常规公交等方式到达地铁站换乘地铁，超过这个范围，地铁对房地产价值的影响很小。一般而言，站点周围的房产价格与其至站点的距离成反比，随着距离的增大，地铁对房地产的增值效应减弱。实际上，地铁站点附近100m以内的范围，人流密集、噪音污染、社会治安等问题会对房价起一定的负面作用。房价最高处在距离地铁站点100~200m的范围，而不是在距离地铁站点100m以内的范围。 地铁对沿线房地产的增值效应同时也受到楼盘自身区位条件的影响，不同区位的房地产受地铁影响的敏感度是不同的。距离市中心越远、用地未开发区域的楼盘，地铁的影响力越大，即区域现有可达性水平和区位成熟度越低，地铁建设对房地产价值的影响也就越大。 2.实证研究——以沈阳地铁为例 2.1研究区概况 由沈阳张士开发区到抚顺的地铁一号线是沈阳乃至东北启动建设的第一条地下铁道工程。这条规划中的东西交通地下大动脉，位于城区东西方向的主轴线上，横跨市内五区（铁西、和平、沈河、大东、东陵），连接沈阳经济开发区、铁西工业区和沈阳站、太原街商业区、中街商业区等客流集散地区，具有重要的战略地位。沈阳地铁一号线一期工程西起沈阳经济技术开发区张士，东至大东区黎明地区，于2005年11月18日正式开工建设。 2.2实证分析 交通对于房价的拉动已无需论证，特别是地铁对于房价的拉动已在北京、上海这样的城市得到了认证。去年沈阳地铁一号线、二号线正式投入建设，其对房价的影响也在几个月的时间内得到了证明。 据某房产中介公司的王经理介绍，他们的统计结果显示，去年沈阳地铁一号线的投入建设，使得沿线楼盘的平均涨幅达到了每平方米1000元左右。另外，地铁一、二号线的建设才刚刚起步，沿线房价的上涨还远没释放出来，随着地铁建设的推进，沿线房价预计也会随之稳步上涨，特别是地铁站出口周边，涨幅潜力会更大。 未来地铁的通车将全面带动沈阳的经济发展，巨大的客流无疑会带来巨大的商机。有关专家表示，由于地铁与居民生活密切相关，以国外发达城市的经验，日后地铁各站周围很有可能成为银行、药店、便利店、干洗店及彩扩店必争的黄金宝地，其带来的直接效益更是数不胜数。另有研究人士表示，由于地铁的开通，扩大了市民消费心理半径，地铁站点形成漏斗效应，人们消费习惯随之改变，地铁将把沈阳人从地上消费带到地下消费。 3.结论和建议