第三节：经营环境分析.pptVIP

第三章：房地产开发与经营环境分析 学习目标 1、了解房地产开发与经营环境分析的含义及特点； 2、重点掌握房地产开发与经营环境分析的内容； 3、运用适当的环境分析方法对一定的房地产项目进行环境分析； 4、熟悉房地产开发与经营机会选择的内容，并结合环境分析的结果对一定的房地产项目进行机会选择； 5、了解房地产开发与经营风险分析的内容。 第一节：房地产开发与经营环境概述 一、房地产开发与经营环境的含义 1、环境 环境是相对于某一中心系统而言的，总是作为某一中心系统的对立面而存在的。它因中心系统的不同而不同，随着中心系统的变化而变化，与某一中心系统有关的周围事物，包括所有的影响因素，就构成了这个中心系统的环境。 2、房地产开发与经营环境 就是影响开发与经营活动整个过程的外部因素和条件的总和。 房地产开发与经营环境的构成 宏观环境：指从宏观的角度对房地产开发与经营活动产生影响的基本因素，即间接影响与制约房地产开发与经营活动的社会力量、国家总的开发环境。 中观环境：指从房地产行业的角度出发，对所有房地产开发与经营活动产生影响的因素的总和。 微观环境：是以房地产开发与经营项目所在城市及区域为背景，从自然、经济、社会状况与基础设施条件等方面直接对具体项目目标产生影响的因素的总和。 房地产开发与经营环境的特点 从总体上讲，房地产开发经营环境的基本特征表现在四个方面：关联性、可变性、相对性、层次性。 1、关联性 房地产开发与经营环境是由许多因素共同构成的系统，这个系统构成因素众多，各种因素不是孤立存在的，而是相互联系和相互影响的。政治因素与经济因素是对立的统一，经济因素不能脱离政治因素单独存在，政治因素也要通过经济因素来体现。 2、可变性 房地产开发与经营环境是一个动态的、可变的开放系统，它总是处于不停的运动之中。 3、相对性 房地产开发与经营环境的好与不好、成熟与不成熟、机制健全与不健全、法律体系的完善与不完善都是相对一个国家、一个地区或一个城市而言的，是通过比较得到的结果。相对性要求在进行环境分析的过程中，不仅要对影响因素进行定性的描述，还应与其他区域的相关进行横向比较，这样才能得到相对客观的结论。 4、层次性 房地产开发与经营环境是一个综合体，从分析的角度可将之分解为宏观、中观、微观环境三个层次，其下再根据其呈现出的以不同活动为中心的物质环境，可将之划分出与一定活动相联系的子环境，如居住环境、工业环境、商业环境等。 第二节：环境分析的原则、内容 一、环境分析的原则 1、客观性原则 要求分析人员的分析依据必须是真实的、是经过调查得到的客观存在。 2、全面性原则 是指分析人员要对房地产开发与经营环境的方方面面作出分析，从政策层面、行业层面得到微观环境层面，各个层次、众多因素都需要分析人员根据项目需求进行分析。 3、比较性原则 4、预测性原则 房地产开发与经营环境分析的基本内容 一、宏观环境 从宏观角度来看，外部环境所包含的内容很多，其中的关键因素主要包括在政策环境、法律环境、人口环境、自然环境、社会文化环境和技术环境等几个层次之中。 1、政策环境 是指房地产开发与经营所面临的政策和制度环境，其中对房地产开发与经营活动影响较大的关键因素主要有以下五个方面： （1）财政政策：主要包括财政收入政策和财政支出政策。财政收入政策是通过税率的调整来调节国家、企业和个人收入的分配关系。在财政收入政策方面，政府作为房地产市场的监督者，通过税率的调节，影响市场参与者的总量和结构，进而调节房地产市场的结构和供求状况。在财政支出政策方面，政府作为房地产市场的参与者，以自身的支出总量和结构影响房地产市场的总量和结构。 （2）货币政策：是指中央银行通过调整贴现率、调整法定准备金和公开市场业务等手段，来调节货币供给。中央银行对房地产市场的调节主要是通过利率工具，以控制商业银行对房地产业的信贷投向和信贷规模指标。 （3）产业政策：国家的产业政策对房地产开发与经营活动有直接影响。一般来说，政府以制定计划和产业投资指引目录以及其他行政干预手段来影响房地产业的发展。 （4）土地政策：我国土地实行国家所有和集体所有，房地产开发商和个人只能取得有限的土地使用权，土地政策对房地产开发与经营的影响主要表现在出让土地的方式上。获得土地的方式有协议、招标和公开拍卖这三种方式。目前，我国各地要求所有土地交易必须进入土地交易市场，以招标拍卖或者挂牌的方式公开出让，对于公开拍卖的方式来说，它充分引进了竞争机制，排除了许多主观因素，是比较合理的一种土地出让方式，但是公开拍卖由于价格高者得，所以从一定程度上使得城市地价有不断增高的趋势。 （5）住房政策：住房政策主要是指国家和政府在住房方面的投资政策和住房分配政策，这些政策对房地产开发与经营有着很大的影响。 2、经济环境 （1）宏观经济条件。影响房