某酒店地块整体建设销售方案-深圳联交所.PPT

问题：根据前面项目发展方向研判的论证，本案适合做35-65㎡酒店式国际公馆产品。 公馆产品面积设置 30㎡以下 30-50㎡ 50-70㎡ 70-90㎡ 90㎡以上 越秀星汇云锦 万科金色领域 华南金谷 保利天玺 华强广场 恒福国际 万通国际 43-90㎡，约3万㎡ 31-48㎡，约30万㎡ 45-53㎡，约1.1万㎡ 36-60㎡，约6万㎡ 40-60㎡，约4.5万㎡ 37-60㎡LOFT，约3.2万㎡ 27-90㎡，约7.5万㎡ 现时市场主流公寓产品以30-50㎡为主，50-70㎡为辅，低总价产品受众较多，易于出货。 公寓供应结构 共性： 　30-40岁，主要来源于禅城和桂城，部分广州南海街镇。主要在私营企业担任中高层管理者或者是企业主，中高收入。 　他们置业经验丰富，经济实力雄厚，一次性购买多套或一次性付款。 　他们有投资习惯，配套完善的地铁物业及高投资回报是他们选择物业进行投资的首要考量因素。 典型客户描述： 刘老板，从事五金批发生意 ，40岁，购入环球国际广场持有3套公寓，现住名雅花园。 “祖庙是佛山的龙脉，这里那么旺，而且还带装修的，交楼可以出租了，够方便。我之前在瑞士恒安哪里买了3套公寓，租到4000元一个月啊，这里位置那么好还在地铁口，估计能租出更高价钱，回报率够晒高。” 客户特点 案例：普君新城 客户特点 案例：铂顿国际公寓 共性： 　30-40岁，主要来源于禅城和桂城中心及广州区域，部分来自港澳台。主要在私营企业担任高层管理者或者是企业主，高收入； 　他们置业经验丰富，经济实力雄厚，一次性购买多套或一次性付款； 基本会选择带装修及带返租单位，不用麻烦，拎包入住； 　他们有投资习惯，配套完善的地铁物业及高投资回报是他们选择物业进行投资的首要考量因素。 典型客户描述： 张业主，教师，40岁，住中海文华曦岸 “50㎡的物业每月的租金可以有4500元，确实非常超值，性价比高。而且带装修送全屋家电，拎包入住不用烦，投资首选。” 游离客户 重要客户 核心客户 游离客户 重要客户 核心客户 禅桂地区的金领及中小企业主是本项目的核心客户，看重发展前景及注重投资回报是其购买的主要驱动因素。 禅桂地区中小型企业主、金领、企业中高管 南海、顺德、广州小型投资客 三水、高明、珠三角小型投资客 客户特点归纳 总用地面积 4687.94㎡ 总建面积 76198.71㎡ 计容面积 60673.31㎡ 建筑部分面积 （7-32层） 45356㎡ 1-6层商业体 约15644㎡ 车位 328个 7-32层方向建议： 酒店公馆，带1600元/㎡豪装 1-6层商业体方向建议： 首层为街铺， 2-6层经营酒楼或会所 产品分配 可售产品分配 根据我司经验判断，建议本项目的所有公馆产品都带装修出售，这是因为： 带装修发售可以满足投资客的需求，令到他们在购买产品的时候省却后续跟进的烦恼 装修整体档次要看齐星级酒店的配备，一方面可以提高项目产品卖点附加值，另外也可以触动客户购买意欲 豪华酒店公馆产品1600元/㎡的装修标准； 可售产品分配 建筑部分 产品方向：35~60㎡酒店式公馆（带1600元/㎡豪装，带返租） 建筑部分建议以酒店式公馆设计，引入国际喜来登酒店经营管理，定位为五星级国际酒店。 35~60㎡酒店式国际公馆 4m 10m 开间：4.2m 进深：8.5~10m 1、设有阳台，卫生间开间1.8m设置于邻近入户处； 2、增加灵动的酒吧或沙发空间 建筑部分 户型设计参考 1-6层商业体 首层物业价值高，建议将周边临路面尽量用作出售，约1800㎡； 预留酒店入口、酒店接待前台以及酒店大堂的位置，约1000㎡； 商铺面积建议控制在50-150㎡/间。 首层商铺设置 1F 餐厅及会所部分 首层功能空间设置建议以能出售的商业及酒店大堂结合。 可出售商业建筑面积：约1800㎡ 酒店大堂及公共交通空间等面积：约1000㎡ 1-6层功能设置 1-6层商业体 part 3 项目资金整体回收情况？ 市场比较法定价 备注:以上售价只按现时市场情况下的入市估算的售价，未计算两年后入市的动态售价。 建筑部分估价 项目 铂顿国际公寓 ICC 普君君誉 保利天玺 越秀星汇云锦 恒福国际 位置 祖庙 祖庙 祖庙 亚艺 季华路 季华路 物业类型 住宅 商业 商业 商业 住宅 商业 层高 3m 3m 3m 3m 3m 4.6m 目前售价(含二手) 22,000 21,000 18,000 16,000 19,000 19,000 地段 100% 95% 100% 90% 100% 100% 规模 90% 95% 90% 95% 100% 85% 品牌 100% 90% 100% 100% 100% 80% 装修 100% 95%