第2章 房地产投资的动态分析方法.pptVIP

２．４．２ 　 结余贷款额  结余贷款额指的是每期还贷后余下的贷款额 ， 通常可以用结余贷款占 初始贷款之比乘以初始贷款来计算 。 即 ：  式 （ ２．２１ ） 中 ， 结余贷款占初始贷款之比的计算公式推导如下 ：  设初始贷款为 Ｐ ０ ， 结余贷款为 Ｐ １ ， 等额还本付息额为 Ａ ， 初始贷款还贷系 数为 （ Ａ ／ Ｐ ０ ， ｉ ， ｎ ０ ）， 或者 ＭＣ ０ ； 结余贷款偿债系数为 （ Ａ ／ Ｐ １ ， ｉ ， ｎ １ ） 或者 ＭＣ １ ， 则由 等额支付系列资金回收公式可得 ：  ２．５ 房地产投资项目的经济评价指标 房地产投资项目 的经济效果评价是房地产投资项目评价的核心内容 ， 为了 确 保房地产投资决策的正确性和科学性 ， 研究房地产投资项目经济效果的评价指标是十分必要的 。 ２．５．１ 　 房地产项目经济评价指标分类  房地产投资项目 的评价指标按照其所考虑的因素及使用方法的不同 ， 可进行不同的分类 。 本文主要介绍两种最常用的分类方法 。  １ ） 按评价指标所反映的经济性质划分  房地产投资项目 的经济性一般表现在项目投资的回收速度 、 投资的盈利能力和资金的使用效率 ３ 个方面 。 与此相对应 ， 可将评价指标划分为时间性评价指标 、 价值性评价指标和比率性评价指标 。 ① 时间性评价指标 ： 是指用时间长短来衡量房地产项目对其投资回收或清偿能力的指标 。 ② 价值性评价指标 ： 是指反映房地产项目投资的净收益绝对量大小的指标 。 常用的价值性评价指标有净现值 、 净年值 、 净终值 、 累计净现金流量等 。  ③ 比率性评价指标 ： 是指反映房地产项目单位投资获利能力或项目对贷款利率的最大承受能力 的 指标 。 常用的比率性指标有投资收益率 、 投资利 润 率 、 投资利 税率 、 内部收益率 、 净现值率 、 费用效益比率等 。 ２ ） 按评价指标是否考虑资金的时间价值划分 按评价指标是否考虑资金的时间价值 ， 可以划 分为静态评价指标和动态评价指标两大类 。  ① 静态评价指标 ： 是指不考虑资金时间价值的评价指标 ， 如静态投资回 收期 、 投资收益率 、 投资利润率等 。 ② 动态评价指标 ： 是指考虑资金时间价值的指标 ， 如动态投资回收期 、 净现值 、 内部收益率 、 费用效益比率等 。 动态评价指标克服了静态评价指标的缺点 ， 但它需要较多的数据和资料 ， 并且计算比较复杂 。 ２．５．２ 　 静态评价指标  在房地产投资经济分析中 ， 把不考虑资金时间价值的经济效益评价指标称为静态评价指标 。 １ ） 静态投资回收期 Ｐ ｔ 房地产投资回收期又称返本期或投资返本年限 ， 是反映房地产项目 或方案投资回收速度的重要指标 。 它是指以房地产项目 的净收益抵偿其全部投资所需要的 时间 ， 通常以 “ 年 ” 表示 。 （ １ ） 静态投资回收期的定义 、 计算方法与判断标准  ① 静态投资回收期 的 定义 。 静态投资回 收期 是在不考虑资金时间价值的条件下 ， 以房地产项目 的净收益抵偿其全部投资所需要的时间 。 ② 根据 Ｐ ｔ 的定义可知 Ｐ ｔ 的计算式为 ：   图 ２．１０ 　 净现金流量图 ③ 判断标准 。 将房地产项目 计算求得的 Ｐ ｔ 与部门 或行业的基准投资回 收期 Ｐ ｃ 相比较 。 若 Ｐ ｔ ≤ Ｐ ｃ ， 可以考虑接受该房地产投资项目 ； 若 Ｐ ｔ ≥ Ｐ ｃ ， 可以考虑拒绝该房地产投资项目 。 （ ２ ） Ｐ ｔ 指标的优点与不足  ① Ｐ ｔ 指标的优点 。 Ｐ ｔ 指标的最大优点就是意义明确 、 直观 、 计算方便 ， 而且由 于它选择方案的标准是资金回收速度越快越好 ， 迎合了 一部分怕担风险的投资者的心理 ， 同时在一定程度上反映了投资效果的优劣 。 ② Ｐ ｔ 指标的缺点与局限性 ： ａ ．Ｐ ｔ 指标只考虑投资回收之前的情况 ， 不能反映投资回收之后的效果 ， 它是一个短期指标 ， 没有考虑房地产项目 （ 方案 ） 在整个计算期内的总收益和盈利水平 ， 因而具有片面性 ， 只适宜进行单一房地产项目 的评价 。 ｂ ．Ｐ ｔ 指标没有考虑资金的时间 价值 ， 无法正确辨识房地产项目 的 优劣 ， 难免带来不必要的损失 。 ２ ） 总投资收益率 总投资收益率 （ ＲＯＩ ） 表示总投资的盈利水平 ， 是指项目 达到设计能力 后正常年份的年息税前利润 或运营期 内 年平均息税前利 润 （ ＥＢＩＴ ） 与 项目 总投资 （ ＴＩ ） 的 比率 。 总投资收益率应按下式计算 ： ３ ） 项目资本金净