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工程建设阶段成本控制路径探索 摘要：本文立足房地产企业的实际，以及结合本人多年的实际工作经历，探讨一下开发投资项目在建设阶段，如何进行有效的成本控制。 关键词：工程建设；成本控制；路径 中图分类号：[TU-9]文献标识码：A 文章编号：1001-828X（2012）03-0-01 一、问题的提出 工作实践表明，房地产项目的开发最终目的在于达到既定的社会效益和经济效益。社会效益是指项目在市场上的形象、知名度和地位。经济效益是指项目开发所获取的利润。过去的2011年，是政府进行房地产调控最为严厉的一年，新国“八条”的出台，连续八次上调银行存款准备金率，以及房价上涨过快的二三线城市的房地产限购政策的出台，使房地产开发企业迎来最严峻的考验。在这种市场背景下，如何追求最高的经济效益使企业利润最大化，关键在于房地产成本的有效控制。笔者认为，房地产成本控制要贯穿于项目实施的全过程，应在投资决策设计阶段、招标采购阶段、施工阶段设置控制目标，在开发过程根据目标成本进行动态控制，从而实现项目利润指标的过程。 二、项目建设阶段的成本控制的路径 1.科学招标选择工程承包单位与材料供应商 工程招标采购包括工程采购和设备、材料采购。房地产开发企业的成本按流程可划分为：土地成本、前后期费用、市政工程费用、建安工程费用、配套工程费用、销售费用、物业费用、项目管理费用、财务费用、税金、转入或转出成本等12项。 在招标前，采购部、工程管理部门、成本管理部门应该仔细审阅图纸，结合以往工程经验，提出对设计图纸中不完善和不合理的地方提出合理性修改，尽可能在招标前做好事前控制，减少工程实施过程中的设计变更和签证，尽量不给施工单位以后的索赔机会。在评标过程中，要仔细分析各投标单位的投标文件，除对投标文件中的综合单价进行分析外，还应对材料设备的单价及品牌进行分析，对中标单位报价中不合理的子目，进行二次谈判，防止低价中标、高价索赔和不平衡报价的情况出现。 在招标中采用工程量清单的方式是目前越来越普遍采用的一种方式，工程量清单招标有利于项目实施中进行成本动态控制。工程量清单是指按照招标文件和施工图纸的要求与规定，依据统一的工程量计算规则，结合现行预算定额子目分项要求，将拟建工程的全部项目和内容，按工程部位、性质或构件分部分项，并计算实物工程量，列成清单，作为招标文件的组成部分，供投标单位填写单价的一种工程量计价方法。采用工程量清单的形式，对开发单位而言，首先，工程单价易与市场价进行竞争性比较，挤掉单价中的水分，堵住漏洞；其次，可控制因设计变更引起的工程价款的增加。 2.严密科学和规范完整地签署各类合同 签订规范、细致、严密的合同文本，是房地产开发项目成本控制的又一重点。在国际惯例中，业主常常聘请有经验的咨询公司编制严密的招标文件、合同文本，对承包商的制约条款几乎达到无所不包的地步，防止施工单位进场后以工期紧、场地狭小、设计选型的品牌型号不明确等为借口，进行各种各样的索赔。如施工单位常常会在工程的后期以甲方原因误工造成工期紧为理由，提出赶工申请，要求增加工程费用，如果合同中预告了合同报价充分考虑了工期因素，明示不论采取何种赶工措施均不再调整报价的条款，就能有效地杜绝这类费用的增长。为防止施工单位在结算时高估冒算，防止多付审计费用，合同中须对施工单位上报的审计核减额提出要求，一般是要求核减额不超过5%，超过部分的审计费由施工单位支付。利用好“严密合同条款”这一条，需要有丰富的工作经验，对可能发生的情况有提前的预计，在这一点上需要多借鉴国外成熟的经验。 3.不断提高对工程变更的预见性与预控 在项目建设过程中，工程变更的管理非常重要，工程管理人员和造价人员应密切配合，严格控制洽商变更的发生，但由于工程项目周期长、技术复杂等特点，项目在实施过程中不可避免会发生变更，一般从成本控制角度考虑可将工程变更分为重大变更、重要变更和一般变更三类。对于大的洽商变更，必须事先做详细的技术经济分析，这时要充分利用设计单位和监理单位的技术资源，并就其对工程成本的影响做出评价，综合各方意见后方能最后确定是否实施该洽商变更。 变更设计必须在合同条款的约束下进行，任何变更不能使合同失效。变更后的单价仍执行合同中已有的单价，如合同中无此单价或因变更带来的变化，应按合同条款进行估价，经承包商提出的单价分析数据，监理工程师审定，业主认可后，按认可的单价执行。 4.成本控制的动态管理 成本控制的动态管理是实施项目成本管理事先、事中控制的一个重要手段。项目设计确定了，合约规划有了，采购完成了，成本控制就是目标成本的实现问题，主要是一个跟踪分析、动态管理的过程。项目施工过程中难免会发生各项变更，动态管理是以工程变更为管理