“雷利零售引力法则”和实践应用.docxVIP

“雷利零售引力法则”及实践应用作者:徐红　　一、雷利零售引力法则　　　　1、1、1 法则背景：　　1929年，美国威廉?雷利（W?J?REILY）教授通过对美国的都市圈调查后根据牛顿力学的万有引力理论提出了“零售引力规律”，该理论法则对未来的城市商圈的研究起着重大的作用。人们称之为”雷利法则”。　　1、1、2 核心论点：　　“具有零售中心的两个城市，从位于他们中间的城市吸引的交易量与各自城市的人口数成正比例，而与从中间城市到市场的距离的自乘结果数成反比例”。　　1、1、3 “雷利零售引力法则”公式: 　　　1、1、4 “雷利零售引力法则”解析:　　雷利认为：确定城市商业商圈要考虑人口和距离两个变量，城市商圈的规模由临近地区人口的多少，和距离城市的远近不同而不同，城市人口越多，则说明该城市越发达，对周边地区顾客的吸引力也就越大，如果某城市离周边特定区域的距离越远，顾客前往该城所需时间就越长，则其对此特定区域的吸引力也就越小。　　1、1、5 “雷利零售引力法则”的计算步骤　　【雷利吸引力计算步骤】　　　二、“雷利零售引力法则”在城市商圈研究中的应用　　1、2、1 “雷利零售引力法则”对城市商圈研究的贡献　　“雷利零售引力法则”是最原始最基本的商圈理论法则，以后的众多法则均源于该法则关于零售引力的核心思想之上，这个法则对研究城市商圈的贡献在于：如果企业无法在投资地获得更为详尽的资料，只能通过官方资料大概知道该地人口和地理情况，那么就可以利用雷利法则对该地点进行初步的吸引力判断，雷利法则运算方法简单，数据获得容易，是企业在决策早期经常使用的方法。　　1、2、2 “雷利零售引力法则”仅只适合用于单一的市场竞争环境里　　在雷利法则中，有这样一种简单的逻辑推理关系：如果其中一个地方人口多，那么他的商业设施就会好，顾客因此就很愿意前往设施齐全的区域消费，如果该地距离远，那么他的交通就不会很方便，顾客前往该地的时间就会很长，所以就不太愿意前往消费。这种逻辑关系抛却了城市规划、交通网络建设、企业经营能力及商品本身的影响力因素，而这些因素有可能导致人口多的地方商业并不一定就发达，人们到距离远的地方或者会比到距离近的地方更方便。企业如果据此去判断一个地方的投资价值显然过于片面。这种片面性决定了“雷利法则”只适合在一些市场竞争环境较为单纯的情况下应用。　　三、雷利法则在实战案例中的计算方法　　下面，我们通过以下几个案例进一步说明雷利法则分析商圈的应用方法　　应用环境一：估算所在城市、区域吸引周边城市、区域的人口数　　案例一：某企业意在某沿海地区投资一个大型游乐场，游乐场的主要目标顾客是C城人群，由于C城土地成本太高，现该企业考虑在离C城不远的A、B两地选择一处进行投资，已知，A地有4万人口，B地有3万人口，A地距C城60公里。B地距C城50公里，现通过“雷利法则”可推算两地对C城的吸引率情况。　　假设：已知A区域人口4万，B区域人口3万，　　A区域与目的区域C城的距离是60公里，B区域与目的区域C城的距离是50公里。　　　第一步：计算A、B两地吸引力比值M　　【4万人口/3万人口】×【(60/50)2】=1.12　　第二步：计算A地吸引率　　（1.12/1+1.12）×100%=53%　　第三步：计算B地吸引率　　1-53%=47%　　（通过计算可以知道，B地对C城的吸引力为53%，假设C城有10万人口要选择外出游乐，A、B两地均有娱乐设施，则有10×52%=5.3万人会前往A地游乐。B地有4.7万人，A地的市场潜力稍大于B地。　　应用环境二：计算城市内各商业区域之间对中间地带商业人群的吸引力　　案例二：某企业意图在某市选择一个商业区附近投资开设一个大型SHOPPINGMALL，该市有两个中心商业区，A商业区有8万人口，B商业区有4万人口，A、B区域之间有一大型住宅C区，人口有10万，C区距离A区有2公里路程，距离B区有1公里路程，问哪个商业区市场潜力大，企业应该选择在哪个商业区设店？　　　第一步：计算A、B两区吸引力比值M　　【8万人口/4万人口】×【(2/1)2】=8　　第二步：计算A地吸引率　　（8/1+8）×100%=88%　　第三步：计算B地吸引率　　1-88%=12%　　（通过计算可以知道，B地对C地的吸引力为12%，假设C城有10万人口要选择前往SHOPPINGMALL购物，由于人口多的商业区，商业吸引力也大，则有10×88%=8.8万人会前往A区购物。只有1.2万人前往B区。从吸引C区的顾客的可能性看，企业将SHOPPINGMALL设在A区比较合适）　　“雷利法则”对数据要求简单，多应用在企业对投资地点的初步判断之上，由于该法则是对被评估区的吸引力的计算，在公式中的中间地带C只是作为一个评估区域，在实际应用中，有可能A、B两地之间并无C