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当前房价波动原因及趋势分析 【摘 要】：当提到“房地产”时，闪过脑海的第一个词也许就是“房地产泡沫”。第一反应就是中国目前房价高，涨的快。以中国目前的房价来看，确实过高，涨幅过快，特别是一些发达地区，或是一个城市的繁华地段，其房价更是让许多渴望买房的人们望尘莫及。近几年中国房地产的投资热、建设热远远高于其他行业。房地产的发展同时也带动了建材、交通、化工等产业的发展，可以说房地产对中国的经济发展起到了重要的作用。但是，在我国房地产高速发展的同时，也存在着相当多的问题。由于房价过高，涨幅过快，人们对其是否产生泡沫产生了热议，所以研究影响中国房价的因素有着重要的意义。 【关键词】： 房地产；房产泡沫；涨幅；影响因素；趋势 一、关于房地产泡沫 经济学中所说的泡沫，就是资产价格严重背离基础价值而暴涨的现象。房地产泡沫是指主要由投机性购买需求的增加所引起的房地产价格持续上涨的现象。也就是说,房地产价格的这种上涨不是以真实需求的增长为基础的,而主要是由投资需求的快速增长拉动的。当发生房地产泡沫时,土地和房屋价格高涨,大大高于由真实需求所支撑的市场价值,并且交易频繁,形成了一种表面上的虚假繁荣。 房地产行业是比较容易出现价格泡沫的经济领域,这是由房地产行业所具有的三大特征决定的。 第一,房地产业的资源基础是土地,而土地是现代社会最稀缺的自然资源,其供给量难以随需求的增加而增加； 第二,房地产是社会赖以生存和发展的物质基础,人们对房地产的需求是随着经济发展和社会进步不断增加的； 第三,房地产行业的生产周期比较长,供给量在短期内难以增加。 正是这些特征,使得房地产市场的供求关系难以实现稳定的均衡,价格波动剧烈,这是诱发房地产泡沫的重要因素。 二、房价波动的因素 （一）地域因素 不同地区的经济发展状况不同，有的地区经济发达，有的地区经济比较落后，而一个地区经济状况也是影响房价的重要因素。 以下为6个较为典型城市08年5月至09年3月年来房价表（单位：百元/平方米）： 可以发现，像北京、上海、深圳等经济发达的大城市的房价，要远远高于像西安、武汉、保定这样的二线城市。 一线城市经济发达，人口密度比较大，对住房的需求量也就相对加大。而根据经济学上的供求原理，当需求量不断增大时，商品的供给量及价格也会不断增大。这六个城市中，北京处于京津唐区，上海处于长三角区，深圳处于珠三角区，像这样生活水平比较高的城市房价比较高也是情有可原的，但是与同为省会城市的西安、武汉相比，房价居然能高出300%，这未免也太不合理了。 是否已经形成了房地产泡沫？ 以国际通行来看，全国房价收入一直趋于上升趋势，而且国内不少地市的房价水平高于国际通行的水平，当改指标持续增大时，表明房地产价格上涨超过了居民实际支付能力的增长。据统计表明，在一些发达城市，如上海、南京、北京等房价收入比都大于8%以上，特别是上海都快到达14%。目前的高房价严重脱离目前居民的低收入，大众的实际购买力与高房价之间的差距在迅速扩大，可见，发达地区已经形成了房地产泡沫。 （二）供给因素 房价由房子的土地成本、建造成本、各项税金及费用（供给成本）、利润等多方面组成。近几年，房屋供给成本提高，且供给者（开发商）对利润的追逐、供给结构不合理等因素都是推升房价的因素。 1. 土地价格上涨 在我国地产市场由政府完全垄断，开发商需通过竞价拍卖机制获取某块土地的使用权，并向地方政府交纳一定金额的土地出让金。地方政府为了防止土地的过度开发，实现有计划的集约利用，必然通过抬高价格和制定金融税收政策进行调控。由于土地的自然供给固定不变，会随着经济社会发展显得日益稀缺，因为人为与自然方面因素，导致土地供给不足，巨头借机圈地炒地，从中获得了暴利，地价经多次转手越抬越高。而人们对住房的需求量又在不断上升，这样必然造成房价上涨。 2. 建造成本不断上升 房地产的发展可以带动许多产业发展，像装修材料、钢筋、水泥等，当买房的人增多，对这些装修材料的需求就会变大，导致这些资源供不应求，使这些本来是房地产投资速度过快的结果，现在却发展成为房地产产业链相关行业紧密联系、互相推动、并不断内部强化、促使房价上涨的因素。随着国家对能源开发的控制和资源的日益紧缺，钢材、水泥、黄砂、石子等建筑原材料价格还会不断上涨；另外，在国家强制推行建筑节能的政策下，建筑房屋的屋面、墙体保温和门窗的造价也在大幅增加。其次，随着物价水平的升高和人们总体工资水平的不断上涨，人工费、施工机械使用费及措施费也有了大幅度的上涨。 3. 供给者对利润的追逐 自古就有无奸不商之说，一直以来，开发商随意定价、日提一价、捂盘囤房等行为随处可见。 据国土部报告显示，截止今年5月，全国闲置房地产土地达2815宗（面积16.95万亩）。房地产商们通过囤房不售，来提高自己楼盘价格，达到炒作的目