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【北美购房网】 巴菲特美国房产投资经：购买这里的房子将永久保值 巴菲特，是当今世界最成功的投资家。87 岁高龄，如今依然叱咤基金、股票投 资领域，每年在家乡美国奥马哈的股东大会，吸引着世界各地成千上万的朝圣 者。下面请随 Nareig 一起来看看巴菲特的美国房产投资经验： 巴菲特的赚钱之道，在美国乃至世界都很受用，一直被人们研究效仿。不过巴 菲特不经常投资房地产，他更多是把赚来的钱投到基金、股票和电子现货，去 翻滚，而不是像中国人那样，把钱砸到地皮和房地产所以迄今为止，他一共有 三次投资商业物业的经历。 1 巴菲特的个人房地产 （巴菲特1958 年所购的自住房） 说到房地产，巴菲特本人是多次表示对于房地产投资不感兴趣。非常有名的是 巴老一直住在他 1958 年买的房子里面。这个房子他当时的买入价格是 3 万 1 千 5 百美元。这个房子目前的估值是 70 万美元。接近 60 年的持有期，升值了 大约 23 倍。这个房子是 5 个卧室，有个地下室，一共面积 3800 平方英尺（大 约 380 平方米）。美国过去 60 多年的通货膨胀率计算下来，这个房子的目前 买价折合美元大约是 250 万美元。可以说巴菲特的家的房地产升值大约比美国 的通货膨胀率高了 2%左右，基本上是美国长期房地产投资的回报率水平。扣 除他的多年的房地产税和维修费用，这个房子应该是维持了长期价值。 2 巴菲特在加州北部的度假房 作为一个题外话，巴菲特曾经经常和他的前妻去加州北部度假，每次都是租赁 同一个房子，多年以后，他买下了这个房子，给他的妻子居住。这个四个卧室 的房子，面积大约 3100 平方英尺。在他妻子过世后，巴菲特以四百三十万美 元的价格卖出。除了这两个房地产，一个是他的家，一个是他的度假屋，后来 被卖出，巴菲特没有其他任何个人的房地产。 巴菲特的公司伯克希尔哈撒韦也是受他的文化影响，没有自己的写字楼。这个 市值 3500 亿美元，一年收入 2000 多亿美元的公司，总部员工一共 23 位。租 的写字楼在非常不起眼的 Kiewit 大楼里面，而且外面没有任何伯克希尔的标 志。 3 巴菲特的农业土地投资 巴菲特虽然不喜欢投资房地产，他仍然是紧密关注着房地产市场的走势。根据 巴菲特本人的回忆，美国中西部从 1973 年到 1981 年有过一轮巨大的农业用 地上涨。当时的时代背景是美国的通货膨胀失控，同时大量农村的中小银行对 农场主的发放贷款过度，这一轮的农业用地上涨最后到达泡沫高度，然后崩 溃。当时农场土地价格平均下跌 50%。由于土地价格的崩溃，导致了大批中小 银行破产倒闭。 农场土地价格崩溃后，巴菲特于 1986 年介入，抄底买入 400 英亩土地，买入 价格是 28 万美元。巴菲特的一个儿子霍华德从小喜欢玩挖掘机玩具，长大了 一直梦想当农民。于是，巴菲特把这个农场出租给了他的这个儿子。他经过计 算，考虑了农场的各种投入，决定了儿子给他的每年的租金是农场产出粮食收 成的 22%。据他的儿子的描述，基本上每年交完租金和其他成本，他的儿子的 收入很少，甚至于在有的年份会亏钱。 巴菲特的这个农场一直持有到现在，他测算的过去 30 年，由于低点买入，加 上每年的农作物收租金，合计的年化收益率是 10%。这个收益率应该是超过了 同期的美股标普指数和债券指数。当然巴菲特最为强调的是，他买入这个农场 的价格是经过了 50%下跌后的价格，价值继续下行的风险非常有限。这个农场 目前还是由巴菲特的大儿子在经营。 4 巴菲特的商业地产投资 巴菲特在他的访谈中提到过，他唯一的一次直接商业地产投资在纽约。当时是 1993 年，纽约的商业房地产市场刚刚经历过崩溃。由于大量银行借款给房地产 开发公司，在房地产价格崩溃后，一大批美国的金融机构破产。同时有很多总 部在纽约曼哈顿的公司搬出了城市中心。在这个情况下，美国政府成立了一个 收集破产银行的坏资产的公司 RTC ，然后不断变现这些偿债资产。巴菲特在看 到这个情况后，审核了在市场上要出售的商业地产，然后确定了一个条件：必 须是纽约大学附近的房子。 巴菲特的逻辑是纽约的房地产市场虽然崩溃了，但是纽约大学还在。其他大公 司总部可以搬走，但是纽约大学不会搬走。他只抄底在纽约大学附近的房地 产。这一笔投资的收益是巨大的。投资当年的现金回报就达到 35% ，投资后前 5 年的现金回报达到 150% ！现在纽约大学附近是寸土寸金的地方，从那时到 现在，很有可能目前每年的租金收入已经大幅