第五章_锦江创意工业园调查.docxVIP

迅速成长的工业写字楼 ------锦江创意产业园区工业写字楼市场调研引言：锦江创意产业园与天府新城仅一江之隔，园区内的火炬动力港、银海芯座、锦江创意科技大厦等项目迅速崛起并吸引着众多企业的目光。作为工业写字楼，性价比优势明显，但同时也存在诸多难以克服的困难。工业写字楼开发体量大，已经逐渐形成一股新兴的力量冲击着传统的商业写字楼市场。一、锦江创意产业园区开发情况成都的“东方明珠”锦江创意产业园的前身是锦江工业总部基地，毗邻天府新城，处于锦江以东，三环路以南，成仁路以西，石胜路以北围合而成的区域。占地1.29平方公里，距离成都市中心仅8公里，是成都市最小也是距离市区最近及最有活力的工业园区。从目前情况来看，园区内有博瑞印务、成都日报、联翔等以印刷为主的工业企业，以及部分药业及乳业的生产厂房。少数写字楼项目如火炬动力港一期、银海芯座、中冶成功大厦等已经交付使用，此外，大量的写字楼项目处于修建阶段。根据规划，锦江创意产业园区在数年之后将会崛起一大批极具现代化气息的高品质办公大楼。锦江区政府将极力将其打造成为成都的“东方明珠”。未来开发体量大根据调查，园区内目前共规划有18个工业写字楼项目。开发体量在200万㎡以上。其中，多个项目将以建筑群的形式出现，规划多栋建筑。未来的开发体量大。可以预见，不久的将来，创意产业园将会发展成为成都市又一个写字楼的高度集聚区。图一：锦江创意产业园区规划图图片来源：锦江区政府信息网表一：锦江创意产业园区项目开发情况项目名称占地面积（亩）建筑面积（万㎡）项目概况火炬动力港一期506.0南北两栋科研孵化楼火炬动力港二期6213.25五栋独立商务别墅、七栋多层商务楼、二栋13层的科研孵化楼以及一栋20层的科研孵化楼中冶成功大厦14.159.221栋大楼分A、B、C区，A、B区办公，C区酒店，其中A区21-27层企业自用创意成都21.379.13地上22层，地下2层锦江创意科技大厦22.1615.41主体1#楼建筑高度143.10米，地上37层，裙房5层；2#楼建筑高度99.9米，地上26层，地下为2层。银海芯座18.5810.65分为两期建设，共A、B两栋中鼎国际5018.6两栋大楼，地上24层，地下２层佳霖科创大厦7.22.2共1栋汇融总部大厦3213.89规划中新华文化总部基地25.7711.484栋独立建筑南山总部经济中心51.627.80地上38层，地下3层西南泵阀35.2716.194栋，地上26层，地下2层大陆·启航港22.309.32栋鑫泰新商务广场18.7611.37规划中优他二期24.1311.91号楼地上23层，裙房5层，2号楼地上26层，地下3层成都日报二期1213.3规划中成都锦江国际不详11.373栋联创国际大厦11.546.751栋数据来源：四川中原地产数据库就单个项目的建筑体量来看，建筑面积基本上都在10万㎡以上，其中，南山总部经济中心达到27.8万㎡。一个项目拥有数栋写字楼的情况较为普遍。根据中原统计，锦江创意产业园区内的工业写字楼的总建筑面积将达到218万㎡，体量十分惊人。二、“性价比”成为工业写字楼的核心竞争力如此大量的工业写字楼推向市场，要想在激烈的市场竞争中取胜，必须具有较强的市场竞争力。由于开发成本较低，“性价比”成为工业写字楼的核心竞争力。产品品质提升明显早期的工业写字楼，大多较为简陋，仅限于满足一般工业企业的办公需求，讲求的是办公成本的控制，品质不高。近年来，工业写字楼项目开始注重到产品品质的提升在吸引实力型企业入驻方面起到重要的作用，因此，在产品打造上不惜加大成本投入。写字楼无论是从外观设计、高科技材料的运用，还是到内部硬件配置、物管服务等多个方面均有了较大的提升，品质感不断增强。工业写字楼在硬件配置上正在向甲级写字楼的标准看齐。不少项目在层高、电梯配置、车位配置等方面标准较高。硬件的提升对产品品质的提升起到了良好的支撑作用。表二：典型项目硬件配置水平项目名称总建筑面积（万㎡）层高（米）电梯空调车位（个）中冶成功大厦9.223.612部高速三菱电梯中央空调308银海芯座10.653.616部蒂森克虏伯电梯中央空调681创意成都大厦9.133.616部高速电梯中央空调536中鼎国际18.6不详19部中央空调1150数据来源：四川中原地产数据库价格优势在产品硬件配置与商业写字楼基本相同的情况下，二者的租售价格却相差较大。同等条件下，工业写字楼租售价格只有同等配置的商业写字楼价格的50%-70%，价格优势非常明显。天府新城与创意园区毗邻，二者在地理位置上较为接近，天府新城内甲级写字楼售价15000-18000元/㎡，乙级写字楼售价8000-12000元/㎡。创意园写字楼售价基本维持在7000-10000元/㎡，除去地铁及政府规划方面的因素，价格差距依旧