广州南沙新区城市总体规划分析详解.docxVIP

广州南沙新区城市总体规划分析解读在新区获批一年多以来，一直未找到“北”的南沙似乎开始逐渐失去“从容”。　　9月6日，南沙新区诞生一周岁。在此前夕，《广州南沙新区城市总体规划(2012-2025年)》出炉，其中令人侧目的是，未来南沙将有4条国家级铁路、4条城际轨道、5条城市地铁线路以及一个“第二机场”，形成一个“海陆空”复合式的交通中心。　　当下，广东有意将南沙、前海、横琴以及广州白云机场空港区打包联合申请“自由贸易区”，而实际上，在这种暖意融融的表象下，是各地各自铆足了劲，欲借自贸区之力，在区域竞争格局中争得一席之地。而作为面积最大、规格最高的南沙，在资金紧缺、定位模糊的态势下，似乎越来越陷入迷茫。　　再度热身　　一年前，《广州南沙新区发展规划》获国务院批复，使得这个已经暖了20多年身的宝地终于成为中国第六个具有国家级战略意义的“新区”。　　随后一年中，广州除了将原属番禺的东涌、大岗、榄核三镇划归南沙，使其行政面积达803平方公里，跃居广州第四大区外，还新增数条城区内地铁，34个车站，连通深圳机场、香港机场及广州南站，密度堪比老城区。　　在“新区”利好和一系列措施的带动下，南沙的GDP增速在2012年竟达到全市第一。但好景不长，在今年上半年广州12区的GDP增长成绩单中，南沙让人大跌眼镜地落到了排名第八，未达全市12.4%平均数的水平。　　为了扭转这种不利局面，在南沙新区获批一周年之际，广州赶紧推出总体规划和《广州南沙新区明珠湾区城市设计及起步区控制性详细规划》。此外，近日炙手可热的广州“第二机场”相传也将落户南沙，加上业已确定落户南沙的商务机场，南沙一个强大的“海陆空”复合交通枢纽的蓝图已跃然纸上。　　广州市社科院区域经济研究所副所长陈来卿认为，南沙当下必须通过构建“交通中心”的路径，来最终实现南沙作为“经济中心”的远期战略目标。　　疯狂卖地　　南沙总规划落地之后，此前已经沉寂了大半年的南沙楼市也再次激情起舞。打开当地与房地产相关的网站，到处都是“南沙房地产引爆”之类的新闻。　　公开数据显示，自去年9月南沙国家级新区成立后，一年时间内，南沙楼市量价齐涨。在成交量方面迅速从6815套增至8866套，同比大涨超过30%，而价格方面也冲破万元大关。　　政府推地无疑对此间房价飙升起到了推波助澜的作用。据广州市国土房管局网站信息统计，自去年9月起，南沙新区挂牌卖地共33块，是近期广州卖地最多的区之一。近期，南沙更是将推出8块土地，其中拟在9月推出的就达6块。由此可见，政府冀望通过推地做热南沙的意图明显。　　此外，政府启动南沙所需要投入的巨额基础设施建设给财政提出了巨大考验。尽管去年国家开发银行与南沙签订了战略合作协议，愿意提供600亿的金融支持。但是，未来15年南沙新区开发建设预计总投资规模将超过15000亿元，而此前南沙区的一年财政收入仅有区区20多亿元。除此之外，南沙从财政渠道能得到的资金来源就是广东省发地发债有限数量的转贷。由此可见，南沙迫切希望通过卖地的收益来获得可支配的资金——更何况广州也在政策上确定了南沙的土地收益可全额存留。　　中山大学岭南学院财政税务系主任林江认为，“南沙很缺钱。”他分析说，广州市是新区开发建设的投资主体，但当前广州市财力增长较慢，而且面临巨额地方债的压力。　　但是，对于政府通过卖地来解决南沙的建设资金的做法，不止一位专家表示强烈反对。　　原广州市总规划师、中山大学地理科学与规划学院教授袁奇峰接受《华夏时报》记者采访时表示，南沙现在已经成了房地产之城，这与早期定位的产业城市的初衷相去甚远。房地产价格高到现在这种水平，将使南沙无法再用较低的成本要素资源来吸引产业的进驻，进而对产业产生挤出效应。这期间，房地产专家韩世同也多次在媒体警告南沙不要推高地价房价，“如果房价被恶性炒起，那最终结果是弄垮南沙，弄垮经济，造成又一座死城、空城。”　　何去何从　　广州曾强调，开发南沙要“从容不迫，谋定而动，精耕细作”。自此，南沙就被定下了“谋定而动，从容发展”的基调。但南沙经济增速的骤然下跌，似乎让广州失去了这份“从容”。　　今年4月，新任广东省委书记胡春华视察南沙，指出南沙“要增强发展紧迫感，看准了的就要加快建设，加紧推进交通基础设施和中心城区建设”。　　多年来，南沙的定位一直捉摸不定，从最早霍英东提出建设江南水乡式的宜居城市和商贸中心，到后来广东将其调整为重工业区，再到因为环保压力而放弃重工业区的定位，南沙至今缺乏准确清晰的战略定位。而此刻，广东省对南沙建设的微妙转变，更是让其找不到“北”了。　　“此前省里要求南沙建设要耐得住寂寞、沉得住气，现在则要求建设加快。这种转变有些匆忙，让南沙几乎无回旋余地，也使得南沙建设资金更大了。”林江接受媒体采访时表示。　　袁奇峰则认为，南沙仍然应该坚持“从容发展”，在当下定位未明晰之前