【北美购房网】美国买法拍屋八个要点.pdfVIP

　　 【北美购房网】美国买法拍屋的八个要点 一些喜欢买房的人喜欢买法拍屋。例如，底特律申请破产时，有些人去底 特律买法拍屋。很多人在自己所在的城市购买法拍屋。今天我提出几个建议， 供读者参考。 　　 　　一、去哪里寻找法拍屋 　　 　　首先要尽早识别法拍屋，提前做好功课。市里和法庭的法拍要公开刊登在 报纸的法律栏目上，有的地方甚至出版法拍屋的名单。也有些房地产经纪紧紧 盯着法拍屋。假如你认识某些经纪，可以向他们谘询。 　　 　　有的公司专门为金融机构处理法拍屋事宜，你可以订阅加入他们电子邮箱 的名单上。你也可以花钱订阅某些房屋拍卖房服务，这样你可以定期收到有关 法拍的新闻。假如你对某些将要法拍的房产感兴趣，你可以联系贷款银行获得 法拍资讯。 　　 　　二、法拍屋的类型 　　 　　法拍的过程分为三个步骤：法院拍卖房（foreclosure auction ）、银行所 有资产（real estate owned ，简称REO ）和法拍前（pre-foreclosure ）。法 院拍卖房是标房的买家在一个公共场所，互相出价竞争拍卖房，出价最高者获 得房产。假如房产没有拍卖掉，就成为银行所有资产（REO ）。将被法拍的房 子，被称为「法拍前」。房主会收到贷款银行的违约通知，九十天後法拍程序可 能开始。 　　 　　三、检查房屋 　　 　　法拍前，买家不可进入房屋内检查，只能在屋外看。假如屋主住在里面， 也不会允许买家进屋。因此，买法拍屋存在一定的风险。你可以给银行打电 话，要求进屋检查。如果他们觉得你是真正的买家，他们也许会允许让你看 房。看了屋况，你对出价就比较有数了。 　　 　　四、讲价 　　 　　在出价前，你要做许多工作。你要对房屋进行估价，不要出价过高。你要 知道，你出的价格是最终价格，一旦成交，你没有讲价的余地。若是出价过 高，你的钱可能会被套牢。 　　 　　你需要先调查一下该社区的房价，尤其是最近的房屋售价。你也许要去看 看正在展示的房屋，评估不同房屋的市场售价。你要决定如处理买下的房屋， 买下後修理以後卖掉？或者原样出售？或则买下後出租？或许要住到里面？你 的计画也是你究竟要出多少价格买下这个房产的关键。 　　 　　五、准备事项 　　 　　参加法拍前，要准备好两件事情：登记和准备现金。在参加拍卖会前，一 般需要先去拍卖公司进行登记。因此，一定要在法拍前登记，把相关文件准备 好。与法拍公司取得联系，询问一旦你的出价被接受，你要拿出多少现金。在 某些州，在法拍结束後你要拿出全款。在另外情况下，你要提供一张银行保证 本票（certified check ），先支付一定百分比，其余的款项要在随後的某个期限 (例如：四周内)付清。 　　 　　六、出价买法拍屋 　　 　　标买法拍屋前，你要多观察法拍会，适应里面的环境。记住，提前到达拍 卖会场，但是你要尽可能等到最後出价。不要把房屋价格标底过高。在你决定 出价前，一定要等到价格位於你的最高价格以下。拍卖会经常因为多种原因被 推迟或取消，所以要当天与拍卖单位联系确定法拍会有如期举行。 　　 　　七、何时议价 　　 　　在法拍前，你有一次机会可以议价，那就是房产进了法拍，但是没有卖 掉，变成银行拥有的房产。贷款银行应该很愿意与你议价，因为银行没有兴趣 拥有这些房产，还要支付房产税和罚款。假如你这时出手，也许就能买到便宜 的房子。 　　 　　八、查清隐藏债务 　　 你买下法拍屋後，要承担全部责任。因此，在出价前，你要调查清楚，有 没有隐藏的费用。你要寻找 Title 公司，查清这栋房产没有你不知道的债务，然 後才能出价。（作者为注册会计师和理财顾问）